北京一中院通报房屋租赁六大热点问题
“三阶段”支招提示公众谨慎租房
2016年5月，国务院办公厅颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。随之而来，各种租房纠纷逐渐增加。
11月29日，北京一中院总结了涉及房屋租赁的六大热点问题，并召开新闻通报会，围绕相关问题发布典型案例，就租房三个阶段的风险分别向社会公众提示。 据统计，2014年至2016年上半年，北京一中院共审结房屋租赁合同纠纷案件742余件，占全院审结房地产类案件的15%。该院民一庭作为涉不动产纠纷案件专门审判庭，依据相关规定，结合司法审判实践，对近年来受理的此类纠纷案件进行梳理，并总结出群租房、保障房出租、房屋面积不符、提前解约、带照租赁、诉讼期间房屋使用费用负担六个热点问题。
据北京一中院民一庭庭长郭燕枝介绍，群租房以及保障性住房出租虽不符合相关政策、规定，但并不影响租赁合同效力。即便如此，违反行政管理规定亦会受到相应处罚；关于出租面积，如果承租人在合理期限内未提出异议，事后又以面积不符主张拒付、减负租金的，无法得到法院支持；提前解约类纠纷是房屋租赁合同纠纷中的常发类型，仅在该院审理的这742个案件中，该类纠纷就占到40%；带照租赁虽为国家相关法律、行政法规明令禁止，但合同效力的判断还是取决于“营业执照”的性质；诉讼期间如果房屋仍在承租人实际控制下，那么期间费用应由承租人承担。
在对以上六个热点问题及相关典型案例进行解读后，该院民一庭庭长助理张磊分三个阶段向社会公众提示：如何增强防范此类纠纷的能力。在房屋租赁合同签订阶段，租赁双方应提前了解租赁房屋及所在土地的性质，对几类特殊的租赁加以关注。同时，租赁双方应在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。在房屋租赁合同履行阶段，承租人应以法律规定和合同约定的方法及用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人对房屋进行装饰装修、扩建或将房屋转租给第三人，应征得出租人同意。在房屋租赁合同纠纷发生阶段，当事人应及时收集证据，与此同时因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应采取合理措施减少损失扩大。若当事人双方同意终止合同或经审查合同无法继续履行的，双方当事人应及时办理房屋交接，防止遭受不必要的损失。
总而言之，作为房屋租赁交易的参与者，租赁双方都应严格遵守法律规定，切勿为一己之私做有违国家政策法律的行为。同时还应严格秉持诚实信用原则，诚信签约、诚信履约，合法交易共同促进房屋租赁市场健康有序发展。
