切中执行难点 加强法律规制

　　北京市二中院关于共有不动产执行问题的调研报告

　　图一 共有不动产权属认定情况

　　图二 共有不动产执行异议情况

　　核心提示：目前我国关于共有不动产执行问题的法律规范不够完善，北京市第二中级人民法院成立课题组，以近三年来所涉及的共有不动产执行案件为基础，总结影响共有不动产执行的实体和程序问题，并提出相关解决对策及建议。

　　一、共有不动产执行案件的基本现状

　　从共有不动产执行情况看，执行法院通过法院裁判或者当事人确认等方式，对不动产的权属状态进行认定，最终依据共有进行执行的数量较低（见图一）。从共有不动产执行异议情况看，案外人对共有不动产执行提出异议的情况日益凸显（见图二）。

　　1.涉共有不动产执行的案件数量日益增多。随着社会经济的发展，不动产价值的快速增长，涉及不动产的执行越来越多，与此同时，人们对不动产的占有方式也发生了很大的变化，现在许多人因为家庭、婚姻、继承或者因为经济利益而共同享有某一不动产的情形有所增加。

　　2.案外人异议的数量较大。案外人异议是为了保证案外人财产不受非法执行而设计的以救济案外人的一项法律制度。在涉共有不动产案件的执行中，其他共有人提异议的情况十分普遍。经初步统计，北京二中院在对涉共有不动产的执行中将近90%的其他共有人提出了案外人异议，远远高于其他类型案件执行中提出的案外人异议。而该案外人异议的处理结果直接涉及到执行不动产的处分，故法院一般只能等待案外人异议处理结束后才能启动执行程序，严重影响了案件的顺利执行。

　　3.涉及共有不动产的执行对社会稳定影响大，存在不稳定因素。共有财产的执行因涉及共有人的切身利益，实践中，共有不动产往往价值不菲，而有时被执行人除了一共有不动产外，几无其他财产可供执行。而且其他共有人亦主张该房屋为其唯一住房，那对该共有不动产可否执行？一旦法院对该共有财产进行执行，极易将矛盾集中到法院，引发缠诉闹访。

　　二、共有不动产执行中存在的问题

　　1.执行共有不动产的法律依据缺乏，可操作性不强。当前我国尚无强制执行法，法院强制执行的法律依据主要是我国民事诉讼法及最高人民法院关于强制执行的有关司法解释，与执行案件受理、查封、冻结等规定相比，现行法律法规对共有不动产可否执行、如何执行则未作细致规定，实务中碰到诸多困难，法官的认识存在分歧，操作方式不统一，“摸着石头过河”现象比较普遍。具体而言，法律问题集中体现为如下五点：

　　第一，不动产的权属难以确定，涉案不动产是否属于被执行人及其他共有权人共有，实践中操作认定比较困难。共有不动产在执行过程中通常反映为两种情形，一是不动产仅登记在被执行人名下，存在其他共有权人，此时该共有权人如何确定；二是不动产仅登记在案外人名下，没有登记在被执行人名下，被执行人是否属于共有权人，应如何确定，这些都是实践中容易出现的困惑和问题。

　　第二，不动产的共有份额如何确定。如果不动产登记簿未载明各共有人的份额时，而申请执行人、被执行人、案外的共有权人对不动产共有份额意见不一致，此时不动产的共有份额如何确定是焦点所在。是执行法官依法认定还是要求当事人提起确权诉讼另行解决，确权诉讼的原、被告如何确定？

　　例如，北京某机械公司诉重庆某工贸公司、刘某、丁某买卖合同纠纷执行案，被执行人刘某名下在重庆有一套别墅，被法院查封，但该别墅的产权证登记在刘某及刘某之女名下，但刘某父女之间的共有份额没有确定，此时，如何执行该房产，如何确定房产的份额，执行法官存在不同认识。

　　第三，被执行人共有的但未登记在其名下的不动产如何查找和认定？能否直接确认被执行人配偶名下的不动产为被执行人的共有不动产并纳入执行程序？实践中法院直接查找被执行人配偶名下的不动产比较少，直接执行的更少。

　　例如，蒋某与王某借款合同纠纷执行一案，申请执行人蒋某依据生效判决向法院申请执行，执行标的额为30万元。执行法院未查到王某有可供执行的财产，但根据申请执行人提供的财产线索，发现王某妻子张某名下另有一套90平方米的房屋。经执行法院查实，本案借款纠纷发生在王某与其妻张某夫妻关系存续期间，该套房屋亦属王某夫妇夫妻关系存续期间取得的共有财产，执行法院遂对该套房屋予以查封。现申请执行人蒋某要求法院依法对该房屋及时评估、拍卖，以实现其债权。

　　实践中，执行法官主要存在两种观点：第一种观点认为，首先需要对该共有房产析产、分割，然后再进行司法处置。其依据是物权法第九十九条的规定，共同共有人对共有财产基于重大理由需要分割时可以请求分割。第二种观点认为，由于该房产购买于蒋某、王某夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共有房产，法院可执行未诉一方的不动产。法院最终采纳了第二种观点，执行了被执行人配偶名下的共有不动产。

　　第四，共有不动产在执行时是否及于不动产的全部，是先分割共有物然后进行执行程序，还是直接进入执行程序，共有不动产变现后，被执行人名下份额的款项进行执行冲抵申请执行人的债权，属于共有人的份额下的款项退还给案外的共有人。实践中，这两种观点各执一词。前述案例也存在这种分歧。

　　第五，案外的共有人是否对该被执行人名下不动产享有优先购买权，其权益如何保障？等等。

　　2.通知共有人到庭的难度较大。被执行人难找是困扰执行法院执行工作的老大难问题之一，而在涉共有不动产案件的执行中，通知共有不动产的其他共有人到庭则又成了另一难题。实践中，由于案外的其他共有人一般与被执行人关系较为紧密，因而难免在被执行人的教唆之下，故意避而不到庭，而其他共有人又不是本案的执行当事人，法院难以查找和传唤，法院一时又无法使用强制措施，致使执行案件被长期耽搁。

　　3.共有不动产的变现、腾退难度大。由于共有不动产的价值较大，又关系其他共有人的利益，因而在执行中常遇到其他共有人抗拒执行的情况，外界干预执行的情况也时有发生。如在拍卖通州区某别墅时，物业公司在被执行人的授意下，提出如有人拍买，将实施断水断电改造等措施，导致三次拍卖均流拍。即使不动产依法拍卖变现了，在交付过程中，房屋的清场腾退也是法院执行的老大难问题。

　　三、解决共有不动产执行问题的对策和建议

　　1.在法院内部，加强法院执行机构与审判机构的工作衔接。执行中的确权之诉需与审判庭相互对接，协调执法。在具体执行工作中，明确其他共有人对共有不动产的执行具有协助执行义务，法院可以在其不配合时依法采取强制措施，确保案件的顺利执行。

　　2.在法院外部，加强执行法院与不动产管理部门的衔接，联动执法。一方面完善不动产共有的约定和登记，另一方面共有不动产的登记与法院的查控措施相衔接，确保申请执行人权益的实现。

　　3.完善共有不动产执行的立法规范。建议在我国制定强制执行法或者相关立法中，明确共有不动产的执行程序，详细规定共有不动产执行的立案标准、共有不动产的份额确定、优先购买权、拍卖变现等程序。具体建议有如下两点：

　　第一，明确规定共有不动产的确认之诉程序，赋予申请执行人提起确权之诉的权利。

　　对于被执行人名下的房产，其配偶等相关权利人有权主张共有权，相关权利人对不动产的权利及其份额由申请执行人、被执行人、其他共有人协商确定，如协商不成，共有不动产的执行应予中止，而由申请执行人代位被执行人作为一方当事人，由享有共有权的相关权利人作为对方当事人，提起确权之诉，待确权之诉结果确定后，申请执行人可以申请恢复执行，法院应以确权之诉的结果为依据，继续执行。

　　而对于被执行人配偶名下的房产，申请执行人可以代位被执行人主张共有权。被执行人对不动产的权利及其份额由申请执行人、被执行人、其他共有人协商确定，如协商不成，共有不动产的执行应予中止，而由申请执行人代位被执行人作为一方当事人，由享有共有权的相关权利人作为对方当事人，提起确权之诉，待确权之诉结果确定后，申请执行人可以申请恢复执行，法院应以确权之诉的结果为依据，继续执行。

　　此外，对于登记在配偶以外其他案外人名下，但有证据证明被执行人享有共有权的不动产，其确权之诉参照前款规定。

　　第二，完善案外共有人对不动产的优先购买权。在共有不动产的份额确定后，法院对该不动产整体进行评估拍卖，在同等条件下，其他共有人对该不动产享有优先购买的权利。

　　具体优先购买权的程序把握时，法院在执行中应注意如下四点：一是执行法院在拍卖该共有不动产前，应做到提前通知其他共有人，并限其在合理期限内表示是否愿优先购买；二是执行法院发现对其他共有人无法通知的，应作出公告通知，并在适当的场合张贴该公告通知；三是其他共有人接到通知后，逾期未表示的或经公告通知后其他共有人仍不到场的，视为对其享有的优先购买权放弃，不影响本次拍卖；四是其他共有人欲行使优先购买权的，可在拍卖日到场，在拍定时主张以同一价格优先购买；五是顺序相同的多个优先购买权人同时以最高应价表示买受的，以抽签方式决定买受人。

　　对于执行法院应予通知其他共有人行使优先购买权而未通知，拍卖效力如何把握？实践中颇有争议。课题组以为，强制拍卖作为法院的执行行为，具有强制效力和公信力，竞买人取得该拍卖标的属原始取得。因而，执行法院在强制执行中虽未通知其他共有人行使优先购买权，不能影响竞买人取得拍卖标的所有权。（胡建勇 潘 冰 马鸿雁）