“3.30”楼市新政中，二手房营业税免征从5年缩短至2年，二手楼市交易量明显上升，然而二手房的交易纠纷也随之增多。记者了解到，这些交易纠纷起因往往是由于房价不断高涨，在房屋买卖合同签订以后，卖方为了寻求以更高的价格出售房屋而不惜违反合同约定。同时，房地产中介机构的参与，也使得二手房交易过程中，双方在买卖合同法律关系中还夹杂着居间法律关系。

　　那么，面对央行双降的利好政策和即将到来的房产交易的“金九银十”，卖房者、购房者、中介三方分别应该注意哪些法律问题，避免日后产生各种纠纷对簿公堂呢？

　　日前，上海市杨浦区法院法官就目前二手房买卖过程中的常见问题进行法律剖析，提示各方增强风险防范意识，也提醒房地产中介机构要加强行业自律，遵守职业道德。

　　本期检察官介绍：陈娟娟，上海市杨浦区人民法院民四庭法官，多年从事民事案件尤其是房地产纠纷案件审理工作，具有丰富的审判一线工作经验。

　　【案例1】

　　同行独家代理抢客户

　　中介起诉要回跑腿钱

　　2013年7月份，大宇地产业务员带着王女士一家去看房子，看完后家人对房子的房型、位置、装修都非常满意。当即交付10万元给大宇地产作为意向金，准备让大宇地产去和房东谈买房事宜。

　　但是，双方费尽周折最终还是没有谈成，大宇中介公司就将10万元退还给了王女士。后来，房东主动与王女士联系，王女士这才知道，不是自己提出的价格和付款方式不符合房东的心意，而是房东与园中地产签过独家代理协议，因此不能通过大宇地产与其进行交易。在园中地产的协助下，王女士终于买下心仪的房子，并向园中地产支付了5万元中介费。

　　庭审中，大宇地产对同行“半路抢单”的行为大为光火，认为王女士是在自己业务员的带领下看过两次房子，后来王女士选择了较低佣金的中介公司进行了房屋交易，损害了本公司的利益。之后，大宇地产不能参与到买卖房屋的手续办理过程中，责任不在大宇地产，因此王女士仍应支付佣金。但是有意思的是，大宇地产不能提供证据证明房东曾在自己公司挂牌要求出售房屋。

　　经审理，法院认为王女士与大宇地产虽然签订了《房地产求购看房协议》，但是因房东已经独家委托园中地产出售房屋，大宇地产无法促成房东与王女士的房屋买卖，过错不在王女士一方。

　　因此，大宇地产要求王女士支付佣金的诉讼请求法院不予支持。考虑到大宇地产业务员付出一定劳务，王女士自愿支付劳务费800元于法不悖，法院予以准许。

　　【法官点评】

　　所谓“跳单”，是指委托人通过中介公司的居间介绍找准房源后，为避免或减轻佣金支付义务，而通过其他中介公司或直接与房屋出卖人完成交易的行为。中介公司往往在居间合同中预先设定格式条款来予以防范。但是，本案中中介公司没提供居间合同或者看房确认书等证据，甚至无法提供证据证明房东曾在自己公司挂牌要求出售房屋，因此法院难以认定王女士的行为属于“跳单”，驳回了中介的诉讼请求。

　　中介服务合同中普遍存在着“跳单”要承担违约责任的条款，此类条款如果是中介机构为了保护自身合法利益，在提供一定中介服务后，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，则不宜简单地一概认为是免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款而认定无效。

　　关于“跳单”行为是否构成违约的认定，一般应结合房屋出卖人的委托情况（如：中介机构是否独家代理）、当事人是否存在私下交易、房屋成交价格等方面的事实综合进行判断，而不能仅以买卖双方达成购房协议即认定当事人存在“跳单”的违约行为。

　　【案例2】

　　业务经理卷款十多万元

　　中介被判承担连带责任

　　刘先生是名外来打工的农民工，凭借自己的拼搏与奋斗，终于有了些积蓄。为了在这座大城市有个家，刘先生和自己妻子准备买一套属于自己的房子。经过几次看房后，夫妻二人锁定了一套待选的房子，总价款为115万元，打算首付35万元，贷款80万元。买卖及贷款相关手续，刘先生全部委托丰峰地产办理，具体事务由丰峰地产李经理负责。

　　交易期间，李经理告知刘先生，首付现金必须交给他监管。于是，王先生除了向房东支付定金及房款共计7万元外，2014年3至5月期间，陆陆续续向李经理现金支付房款28万元。李经理口头告知刘先生，28万元房款中已经向房东给付2万元，因此在收据中写明“今收到刘某支付的购房款26万元，由丰峰地产监管”。

　　此后，李经理始终以贷款未成为由，让刘先生继续等待通知。时隔三个月，刘先生意外从房东那里得知，房东至今只收到房款7万元，而非李经理所称的9万元。刘先生一家不禁心中“咯噔”一下，准备向丰峰地产讨说法时才发现，李经理因诈骗被报案。之后，刘先生收到丰峰地产退还的被李经理骗走的17万元，但是仍有11万元房款迟迟未还。

　　在法庭上，刘先生称，“我就是出于对你们地产公司的信任，才听从李某的种种要求，把自己的血汗钱交给他。”而丰峰地产却认为，作为居间人，已经在买卖协议、居间协议中明确告知，居间方不代收代付，往来钱款如需交至居间方的应该通过账户进行交易，而不是现金收付。刘先生违反了上述约定，私自将大笔钱款交给李某，才导致纠纷发生。对于李某的违规操作，公安机关已经立案侦查，丰峰地产也已经将李某辞退，因此与自己无关。刘先生当庭驳斥了丰峰地产的说法，所称的协议特别告知都是格式条款，当时并没有提示自己特殊注意，属于无效条款。

　　经法院查明，李经理确实曾经向房东交付过2万元，但是后来根据协议，因刘先生贷款未按期办出属于违约，房东扣下定金和违约金后，将剩余的2万元又返还给李某。

　　法院认为，居间合同的居间方是刘先生，而不是李经理个人。相关协议虽有约定但属于格式条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，未经合理提示该条款无效，中介应当承担返还已收款项的责任。

　　【法官点评】

　　二手房居间合同中充斥大量格式条款，是此类纠纷迭起的法律原因。居间合同通常由中介公司事先拟定，以实现交易定型化、便捷化的需要，但中介公司亦利用其专业上的优势，在居间合同中设定了一些容易导致合同双方利益失衡的格式条款，以最大限度地规避商业风险，实现利润最大化。根据我国《合同法》　规定，中介公司应该采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，否则该条款无效。中介公司对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

　　因此，法官提醒中介公司，在订立格式合同时应该采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等标识出免责或者限制责任的条款，并对卖房者或购房者进行解释说明，以降低未来可能出现的法律风险。

　　【案例3】

　　房屋被设置四十万抵押

　　买家解除合同予以支持

　　沈女士为了给儿子筹备婚房，准备在杨浦区买一套房子。2014年，在元山中介的介绍下，沈女士看中了殷翔路的一套房子，并与房东签订了居间协议和房屋买卖协议。沈女士声称，签协议时中介和房东都曾明确告诉她，该处房屋上没有抵押权，于是自己支付了5万元意向金。后来，沈女士自行去交易中心调取房屋信息时，才得知该房屋上设置有40万元的个人抵押，而且房东的户口也没有按时迁出。沈女士认为房东、元山中介在交易过程中存在欺诈，因此诉至法院。

　　在庭审中，元山中介辩称，在签订居间协议前，已经口头告知沈女士房屋存在抵押，而且在居间协议中对抵押事项也进行了划勾，是沈女士现在不想购房，这才以抵押为理由不履行合同。元山中介认为，房东与中介手中的协议原件都有体现，至于沈女士所持的协议上没有显示，可能是复写纸复印不清晰或者是沈女士自行通过技术手段将该项内容去除。沈女士明知房屋存在抵押，现在以此为理由，不想履行合同，明显是沈女士自己违约。

　　房东也当庭表示，既然沈女士不想履行合同，自己也同意不再履行，但既然是因为沈女士自己首付款未凑齐，致未能签订正式买卖合同，就应该算是沈女士违约。原先由沈女士支付的5万元意向金已经转为定金，因此，房东认为自己有权利没收5万元定金。

　　庭审中，沈女士、房东和元山中介均提供了各自所持有的《房屋买卖居间协议》　原件，沈女士提供的协议表明房屋上没有设立抵押权，而根据中介和房东所持有的居间协议，在有抵押贷款处均有划对钩。

　　法院认为，房东、元山中介声称沈女士那份协议上没有注明设立抵押权是因为复写不清晰，或是沈女士利用某种技术手段去除，但是根据“谁主张谁举证”的原则，房东、元山中介都未能提供证据予以证明沈女士有此行为，因此法院不予采信。遂法院采纳沈女士持有的协议内容，认定房东与元山中介未履行告知义务，支持沈女士撤销合同的诉讼请求，返还定金5万元。

　　【法官点评】

　　房屋上是否设置抵押是购房的重大告知事项，也是影响购房者是否购房的重要因素。本案中，房东和中介在房屋交易中未尽告知义务，构成了根本违约，因此沈女士有权解除合同。

　　中介公司在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。尽管中介公司作为非买卖合同当事人，无需对合同承担法律责任，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责。若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人，那么中介公司不仅可能承担退还居间费的损失，而且还可能会承担其他赔偿责任。（文中涉案人物均为化名）