小编按语：又是一年重阳日，今年的重阳节恰逢党的十九大刚刚胜利闭幕，党的十九大报告中明确提出构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境。全社会要积极行动起来切实维护老年人的合法权益，让他们安享幸福美好的晚年。从今日起齐鲁石敢当将推出“夕阳红法律专栏”，就发生在老年人身边的法律事件进行解读，给广大老年朋友提个醒。
房产纠纷【案例】李大爷退休多年在家，儿女都在外地工作，想着将自己的房子卖掉，到外面的精彩世界走走逛逛，恰好此时着急买房结婚的小王看中了李大爷的房屋便想买下来，小王找到李大爷，提出98万元的价格购买房屋，李大爷同意，并与小王签订了房屋买卖合同。合同约定购房定金为5万元，买方违约无权收回定金，卖方违约应当双倍返还定金。合同还约定，双方应予合同签订之日起30日内到房产交易中心办理过户手续。合同签定当日，小王向李大爷支付了买房款。后来，李大爷听儿女打电话说房价涨的很厉害，自己的房子卖得便宜了，想反悔，要求双倍返还定金以代替交付房屋。小王不同意，说已经跟未婚妻说好了，房子不买，婚就结不成，要求必须办理房屋过户。双方协商不成，小王起诉到区法院。法官认为双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，具有法律约束力。但合同中未约定合同的解除条件，李大爷也不存在解除合同的法定理由，其应当继续履行合同义务，将房屋过户给买房人小王。
【小编说法】：房屋是个人和家庭的重要财产，特别是老年人，由于儿女常常不在身边，自己获取的信息量没有年轻人多，所以在作出房屋处分决定前，一定要慎重。为增加回旋余地，不妨在合同中增加解除条款，如增加类似于“在过户前卖方有权解除合同”的条款。另外，老年朋友在签定房屋买卖合同前，最好请法律专业人士进行审核把关。如果房屋的价值把握不准的，可以先委托评估公司进行价值评估，在处分决定前做好准备。
房屋继承纠纷【案例】：2007年，46岁的孙阿姨带着自己两个孩子和59岁的李大爷再婚了。今年2月，身体一向健康的李大爷突然得了癌症，三个月后就撒手人寰了。李大爷的后事处理完毕后，关于家中房屋的继承问题，李大爷的两个儿子和孙阿姨聚在了一起。李大爷的儿子认为，李大爷生前和孙阿姨住的房子是自己亲生母亲在世时和父亲一同购买的，与孙阿姨无关。如果孙阿姨要继续住在这里，可以掏钱买下来。孙阿姨则认为自己和李大爷是合法夫妻，自己至少应该有一半的房产，而且自己的两个儿子作为李大爷的继子，也有权分得遗产。那么，这个房子到底该如何分配呢？
【小编说法】：按照我国《继承法》的相关规定，遗产按照下列顺序继承：“第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。”继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。在李大爷的前妻去世后，他前妻所拥有的那一半房屋由李大爷和他的2个儿子共同继承，另一半房产则属于李大爷的个人财产。由于该房屋属于李大爷的份额是其在再婚前已经取得的财产，按照《婚姻法》的规定属于其婚前个人财产，而非他与孙阿姨的共同财产。因此李大爷去世后，孙阿姨只能和李大爷的2个亲生儿子和2个继子共5人一起作为第一顺序继承人，共同分割属于李大爷的那部分房屋所有权。
“以房养老”要提防诈骗
【案例】2016年5月，李阿姨看到一则“以房养老”的理财广告，称“以房养老”是我们国家正在大力推广的新型养老模式，而且可以先将利息支付给房屋抵押方，完全没风险。李阿姨动了心，随即联系到了业务员广某某。广某某告诉她，这种“以房养老”的理财方式，只需把房产证交给他3个月，抵押到的钱交给他理财，李阿姨每个月都能拿到9万多元的利息。3个月期满后，本金全部退回，老人可以再用本金赎回房产证。李阿姨被说动了，5月19日，李阿姨与广某某介绍的业务员龙某某到一处办公场所签署了多个文书。李阿姨并不识字，完全信任了广某某和龙某某，事后她回忆，当时她以为是签“以房养老”的合同，签署后，她也没有拿到这些文书。第二天，李阿姨在不动产交易大厅办理了房屋抵押的手续，随后龙某某将190万元分两笔打入她的账户，按照约定李阿姨随后将钱转给了广某某。广某某则给李阿姨手写了190万元的借条，并注明“此借款定于2016年8月20日一次性还清，用款共3个月”。至于承诺的高额利息，借条上并未体现。2016年10月17日，李阿姨和女儿一家三口被一群黑衣人清出了唯一的住所，带头清理房产的正是当时陪她办理房屋抵押手续的龙某某，龙某某告诉李阿姨的女儿张某，她母亲借了几百万元做珠宝生意，房子抵了债。张某当场报警，警察告诉她，对方有房产证，请她配合搬家，有什么纠纷上法院解决。出事后，2016年10月18日，在女儿张某的陪同下，李阿姨再次来到当时龙某某带她签署文书的办公场所，张某赫然发现，这里并不是什么“以房养老”的公司，而是北京市方正公证处。在公证处，张某调取了李阿姨公证过的文书，包括一份借款合同和一份委托书。借款合同显示，李阿姨借款230万元，借期1个月，月息2%，双方同意对借款合同进行具有强制效力债权文书的公证。到期没有还款，龙某某可以凭借公证书向法院申请强制执行，李阿姨则放弃自己的抗辩权。在委托书中，李阿姨将自己房屋抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取房款等权利通通委托给龙某某。正是由于这份委托书，李阿姨的房产在她完全不知情的情况下被过户了。
【小编说法】：“以房养老”在国外较为普遍，在国内发展还刚刚起步。国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》将我国的“以房养老”模式以试点形式写了进来，目前我国只有部分保险机构开设了此项业务，本案中，广某某、龙某某的行为属于典型的诈骗行为，尽管相关涉案人员已经被警方控制，但受骗的老年人的损失想要挽回还有很长的路要走。小编在此提醒各位老年朋友，在签订抵押借款合同,处理本人所有的房产时应审慎行使民事权利，不要轻信投资高额回报的言论。老年人应多与子女、家人协商,必要时咨询专业人士,正确分析投资理财的后果,认真阅读合同或协议,准确预判不能到期还款或其他变故造成单方违约所带来的经济损失是否能够承受的法律后果,切不可草率签字或支付预付款等费用。
