12月17日，北京市第三中级人民法院召开新闻通报会，对该院审理的涉房屋买卖居间合同纠纷类案件相关情况进行通报，并结合典型案例提出四项建议和五点提示，助力规范房屋中介市场。

　　据介绍，北京三中院民四庭自2013年8月履职至今，已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118 件，占全部居间类合同纠纷的76.62 %，涉案标的约2000万。

　　案件呈现四大特点部分中介存在虚假宣传等六大问题

　　北京三中院在审判实践中发现，该类案件呈现出纠纷受房地产市场与政策影响较大；争议焦点主要集中于中介机构提供的服务是否存在瑕疵、是否合法合规及其严重程度；交易当事人对房地产经纪行业了解不足，易被经纪从业人员欺骗；房地产经纪行业中法律工作者的作用和价值不明显等四大特点。

　　同时，该院还发现某些房地产经纪公司存在向购房人做虚假宣传和虚假承诺；在居间服务过程中故意隐瞒房屋重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同；为利益最大化，故意欺骗交易当事人；未对交易人关键信息及房屋的权属等进行认真核查,给交易人造成重大损失；对明显影响双方权利义务关系和交易风险的格式合同条款未尽到明示和特别提醒；一些从业人员交易经验和专业能力不足，经纪人违规操作，人员流动性大，给纠纷的查明和处理带来不便等六大问题。

　　结合上述情况，北京三中院提出，要进一步规范房地产中介市场，促进房地产经纪行业健康发展、减少房屋买卖居间合同纠纷的发生，需要发挥市场管理者及消费主体两方面的作用。

　　“四项建议”助力房产经纪行业“自律”

　　北京三中院表示，作为市场管理者，有关房地产监督、管理机构及行业协会与自律组织应发挥主要的作用。

　　对此，三中院建议，首先要加强房地产经纪行业信用体系建设。为规范房地产经纪机构和经纪人行为，房地产监督、管理机构及行业协会可以构建客观、公平、公正、及时的房地产经纪机构诚信评价与经纪人个人诚信评价体系。

　　并且，加强对市场的检查与监管，定期将违规操作的机构、个人和相关案例向社会公布，将房地产经纪机构的不良行为、负面形象记入信用系统，对于有不良信用的企业相应的规定一些从业的限制。

　　通过行业诚信体系建设，提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任感。

　　其次，加大行业管理的行政处罚力度，对存在过错较为严重的企业适时给予通报、限期整改或罚款，提高相关房地产居间服务机构违法、违规的成本与代价，提高其严格按法律法规进行经营活动的自觉性。

　　并提出，由于法律工作者在签订合同、审核合同、谈判交易条件、控制交易风险时，有其他任何职业不可替代的优势。

　　因此建议，增强法律工作者在房地产经纪活动中的参与程度，为交易当事人提供必要法律帮助，保障交易安全。

　　另外，还建议负责监管房地产中介机构的行政部门定期组织培训和考核，提高经纪从业人员对工作流程、工作职责等内容的了解，及时传达有关房地产中介行为操作规范的法律法规和相关案例，通报具有违规行为的经纪机构和业务人员以及采取的处罚措施，以起到警诫作用，从而提高经纪从业人员的业务和法律素质，树立整个行业及人员的诚信意识。

　　法官提示：消费者需注意识别“中介陷阱”

　　北京三中院提示，作为中介市场的重要消费主体，消费者应提高自己的法律意识，提高对经纪机构一些中介“陷阱”的识别能力，对经纪机构的规范经营进行有效的监督。

　　三中院在审判实践中发现，某些中介公司在从事居间行为过程中，利用自己的优势地位设置了一些法律“陷阱”。

　　其中，包括将《买卖合同》与《居间合同》合在一起签订一个《买卖居间合同》的情况。

　　三中院法官解释说，根据合同法的规定，居间合同是指居间人为缔约双方提供缔约的机会，因此，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订。

　　正常情况下，一个居间活动的流程是：当事人与经纪公司应先签订独立的居间合同，根据居间合同约定居间义务，在经纪公司的居间下，再由买房人与出卖人见面商谈，最后签订独立的买卖合同。即居间活动中存在两个独立合同，一个是居间人与委托人的居间合同，另一个是买房人与卖房人之间的买卖合同。

　　但是，在现实生活中，某些中介公司为确保自身利益的实现，故意设计一个居间买卖合同，将居间合同与买卖合同合二为一，当买房人签订居间合同时，因居间合同中还有买卖合同的内容，从法律上讲，居间人的居间义务已经完成，然而客观上买卖合同的内容只是初步意向，居间公司给当事人承诺的许多义务并没有实际履行，此时一旦发生纠纷，买房人很难维护自身的权益。

　　同时，还存在为促使购房人签订居间合同，一些经纪公司会对购房人作许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款、对没有购房资格的人承诺帮助其办理购房资质等，但是在具体签订居间合同时，经纪公司经常以合同是建委制定的格式合同不能随便更改为由，没有将上述承诺写入居间合同，当双方发生纠纷时，经纪公司往往将其对购房人所作的承诺予以否定，而购房人却无法提供证据证明经纪公司曾对其作出过承诺。

　　另外，在从事居间活动的过程中，某些经纪公司会让购房人签订许多文件，这些文件其实都是在规避经纪公司的一些法定义务或减轻、免除经纪公司的一些责任与风险，当购房人发生疑问时，经纪公司一般都以这些文件没有什么实际意义，目的仅仅是经纪公司内部的一些要求，不影响购房人的权利为由麻痹购房人，由于一般购房人对房屋买卖这项专业的交易活动及相关的法律法规不熟悉，缺乏判断力，因此，在经纪公司的劝说下基本都会在这些文件上签字确认。

　　但事实上，购房人根本都没有详细研究过文件的内容与条款，在发生纠纷后，经纪公司拿出这些免除其责任的文件时，因有购房人签字，在法律上购房人很难维权。

　　最后，北京三中院法官特别提示交易当事人：

　　第一，在房屋买卖交易过程中应注意查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质。

　　第二，充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息。

　　第三，认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师。

　　第四，在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行。

　　第五，交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等。（刘向智 任爽）