【内容摘要】 上海经济高速发展，推动了城镇住房租赁市场的发展，再加上目前房价高的压力，民众的房屋消费观念发生了转变，租房被越来越多的人接受，尤其是外来务工人员。但就目前房屋租赁市场而言，存在许多不规范的现象。调研组针对租赁关系纠纷走访了松江区人民法院，访谈了一些律师，以期对于租赁市场的完善、承租人权益保护有所裨益。
【关键词】 租房租赁 租赁纠纷 买卖不破租赁 押金
随着住房制度改革的深化和房地产市场的日趋活跃，上海市房屋租赁状况发生了很大变化，出现了多层次、多类型的租赁关系，租赁纠纷在各类房屋纠纷中的比重不断上升。究其原因，住房租赁市场存在众多不规范现象，特别是对承租人的权益保护问题显得尤为不足，如出租人在租赁期间违约、优先购买权及买卖不破租赁落实不足、维权困难等。当务之急，是理清租房租赁纠纷及其相关解决方法，并加强相关研究和立法。
一、住房租赁承租人权益受侵害类型
通过调研组的资料收集以及和法官们举行座谈会，访谈协力律所的陈龙律师等，对于租房租赁承租人权益受侵害的主要类型总结如下：
(一)、签订合同的出租人不是产权人
目前，由于房屋租赁市场较为混乱，很多情况下出租人并不是房屋的产权人，可能本身就是房屋承租人，甚至是次承租人，将房屋转租，从中赚取差价。在这种转租情况下，承租人在租赁房屋时，如果签订租赁合同的对象并非是房屋产权人，将存在很大风险。
(二)、出租人在租赁期间违约出租人违约主要表现在两个方面：一是提高租金。在利润的驱动下，出租人很有可能在原租赁期届满前借故提高租金，一般是先采用商量的态度，与承租人“协商”提高租金。如果承租人不同意，则通过采取收取垃圾费、污水处理费、治安费等费用变相提高租金，或者通过不交水费、电费等其他方式，妨碍承租人正常使用住房，迫使承租人答应或提前退租； 二是提前终止合同。出租人发现有能够支付更高租金的承租人，或者将住房用于其它，则向原承租人提出提前终止合同。虽然出租人一般会提前跟原承租人提出，并且愿意退还押金，但出租人一般不会对承租人进行赔偿。
(三)、合同终止时出租人借故不返还押金
通过调查了解到，按照惯例，出租人对于租金的收取一般是“押一付三”，即承租人在承租房屋时要支付3个月的租金以及一个月的房租作为押金，押金的目的是如果承租人损坏了屋内家具、电器等物品或承租人违约时，出租人可以通过押金制约承租人，要求其赔偿或减轻损失。但是在实践中，在租赁合同届满或者双方协商一致解除后，出租人会以房屋设施受损等为由，拖延、部分返还甚至拒绝返还押金，而设施受损到底是因为承租人的原因还是之前本身存在缺陷而很难区别。这种情况下，有些承租人会起诉，但是大部分为了节约诉讼成本，不得不选择忍气吞声。
(四)、买卖不破租赁、优先购买权得不到落实
买卖不破租赁是指出租人将房屋出卖时，并不影响出租人和承租人之间的租赁关系，这在合同法第229条有明确规定。而优先购买权是指出租人将房屋出卖时，承租人在同等条件下有优先购买的权利，这在合同法中也有明确规定。但是承租人大多数不知道有这些权利，从而使规定形同虚设。
二、完善承租人权益保护措施
如何完善承租人的权益保护？一些律师认为承租人在和出租人签订租赁合同时应特别注意四个方面：第一，是出租人主体问题。应确认出租人是产权人或者是合法转租人，在订立合同时可以要求查看出租人的房屋产权证，或者合法转租的证明； 第二，押金条款。很多人会以为在承租人违约后，押金就是违约金，而事实上押金并不是违约金。押金在合同中相当于预付款的性质，当合同无效或者被撤销时，押金应该被退回。而违约金是指约定在合同中，一方违约时需要支付给对方的金额。第三，设施设备问题。承租人在接收租赁房屋时必须要检查好租赁房里的各种设备，签订合同时，应明确维修由谁来承担。虽然合同法有规定出租人承担维修义务，有约定的除外，但是在实践中，维修问题仍是引起双方纠纷的主要问题之一。最后，费用支付问题也应该明确约定清楚，比如水费、电费、污染费等。