重庆南岸法院：规范市场主体交易行为

2013-08-01 09:50:31　http://www.chinapeace.org.cn/　来源：人民法院报　

    规范市场主体交易行为 促进二手房买卖有序进行

    ——重庆市南岸区人民法院关于二手房买卖居间合同案件的调研报告

    近年来，二手房买卖日益成为市民购房的重要方式，且大多借助于房屋中介机构完成交易。然而因法律法规不完善、交易方式不规范及市场主体的逐利性，引发二手房买卖的居间合同案件不断增长。为此，重庆市南岸区人民法院针对2010年至2012年受理的该类案件进行专项分析，并提出有针对性的对策建议。

    一、二手房买卖居间合同案件的基本情况

    2010年至2012年，南岸法院先后受理二手房买卖居间合同案件42件、70件和62件，共计174件，占同期居间合同案件的比重达90.1%，并呈现以下特点：

    1.居间人要求委托人承担违约责任的案件比例居高不下。通过梳理案情，居间人作为原告主张委托人支付居间费、违约金或报酬服务费等诉求的案件，三个年度分别为40件、67件和56件，占每年度居间合同案件的95.2%、95.7%和90.3%。无论调解抑或判决方式结案，都在一定比例范围内支持了居间人的诉请。据此，委托人的违约行为在合同履行过程中表现得尤为突出。

    2.诉请标的金额虽小，但争议焦点颇多。审理该类纠纷时发现原告诉请标的金额并不大，多数为2万元以下，但诉争焦点颇多，分布在合同订立、履行的各个环节。

    3.合同性质不限于纯粹的居间合同，契约方多为三方主体。从合同名称看，当事人签订的多为《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖及经纪合同》、《房地产买卖及居间协议》；从合同条款看，三方主体将买卖合同、居间合同及委托合同的权利义务杂糅在同一份合同条款中,一份合同通常包含三种不同的民事法律关系。

    4.“跳单”行为是引发纠纷的重要原因。所谓“跳单”即是买方利用中介方提供的房源信息“跳”过该中介方与卖方达成购买协议。买卖二手房时，多数情况下需居间方多次组织买卖双方协商才能成功订立买卖合同。而买方在追求投入成本最小化的利益驱使下，通常在掌握房源信息后，通过其他途径避开中介方与卖方达成协议，以降低购房成本。

    5.撤诉率虽高，但案结事未了。虽然近三年的撤诉率均保持在45%以上，但因被告下落不明、无法应诉而撤诉的情况为数不少。二手房买卖纠纷中，因采取直接、邮寄送达等方式均无法有效送达之后，为继续推进审判程序，必须采取公告送达方式。

    二、二手房买卖居间合同案件原因分析

    1.合同文本不规范、条款约定不明确。涉及二手房买卖居间合同文本系房屋中介服务机构起草提供，不可避免存在一些有利于其自身利益的格式条款。如未促成合同订立也应支付费用的条款，即中介方未促成交易双方订立合同亦需应支付费用，但该费用已远超出从事居间活动所支出的必要费用。同时，部分合同条款并没有严格区分居间人的报酬费用、其他服务费用，更有合同条款以包干费的名义将居间费、委托服务费、契税等整合在一起，极易引发当事人因居间费用产生分歧。

    2.违约成本明显低于因违约获取的利益。部分房屋出卖人与居间人、买受人签订房屋买卖及居间合同之后在房价不断上涨的形势下恶意违约，拒不履行办理过户手续等合同义务。

    3.居间人收费随意，缺乏明确的收费标准和名目。对于房产中介的收费标准，现仍为1995年7月17日国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知。该通知仅涉及居间人房产代理收费模式及咨询费，且咨询费又为指导性参考价格，而代理收费为成交总价的0.5%至3%，幅度较大。

    4.签订阴阳合同，规避法律法规。为了规避国家关于契税、印花税、营业税等收费项目，降低税收方面的支出，居间方常与委托方形成两份约定不同的合同，并向委托方做出种种让利承诺，而另一合同文本多为口头形式。当该合同中的“让利承诺”无法兑现而又无法自行解决时，双方对书面合同的证明能力和证明力则会产生重大分歧。

    5.中介市场管理不规范，从业人员素质良莠不齐。建设部于1996年1月8日发布的《城市房地产中介服务管理规定》对设立房地产中介服务机构尤其是非咨询、评估的服务机构的条件比较宽松，仅要求有自己的名称、组织机构、场所及固定数量的经费和财产，导致中介服务机构形式多样、参差不齐。

    三、规范履行二手房买卖居间合同的对策建议

    1.规范居间人的从业资格与资质。对于从事房地产服务的中介机构，在签订房地产经纪服务合同时应当加盖房地产经纪机构印章，并由房地产经纪人员签名。通过房地产经纪机构成交的房地产交易，办理交易过户时要提交房地产经纪人员签名的房地产经纪服务合同。未取得房地产经纪人员职业资格的，不得在房地产经纪服务合同上签字；从事辅助工作的人员，要建立实名登记和工作卡制度，挂牌上岗。

    2.规范居间合同文本，加强居间人的提示说明义务。特定领域的行业协会可据此针对合同主要权利和义务制定较为系统和规范的合同文本，如明确合同履行期限和方式、居间人收取报酬时间点等，并对减轻或免除己方责任条款到足够提示说明义务。

    3.完善告知制度及信息披露制度。在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项彻底了解和知悉。对于部分委托人恶意告知虚假信息，造成严重不良后果的，可录入其档案信息，限制其部分民事行为。

    4.建立房产中介服务机构资料信息库。目前，市场中从事房产中介服务的机构不断增多，竞争也呈现白热化趋势。建议经纪人协会可根据房产中介服务机构的工商登记情况建立专项资料信息数据库，并结合各中介机构的注册资本、从业人员资质、成交业务量、市场反馈情况等可参照标准制定能力和信用登记评定制度，便于委托人查询和选择。

    （课题组成员：王 敏 陈伟道 范云飞 严蓓佳 李明刚）

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