安徽保障房管理：“一肩挑”解决管理难题

2012-11-07 13:26:59　http://www.chinapeace.org.cn/　来源：中国经济时报　

    保障房建难、分难、管更难。

    住建部门既要筹措保障房后期管理运营资金，又要管好保障房，这种自己管自己的模式，一种观点认为是“老鼠守粮仓”，自己怎能管好自己呢？所以保障房管理乱象频出。另一种观点认为，既管资金又管服务，可以统筹协调二者关系，避免两个部门分别管理导致的利益博弈。

    安徽保障房管理一直被作为全国经验借鉴，它给出的答案是，住建部门最熟悉建筑与管理方的“猫腻”，谈判能力很强，可以把后期维修与管理每个环节的费用压到最低，倒逼管理方控制成本，确保有限的保障房维修资金能最大限度用在老百姓身上。如果比作“一个人挑担子”，那么这个人的目标就是让老百姓安居又乐居。一副担子只有挑在一个人的肩膀上，才能更好地兼顾两个筐的平衡。因此，安徽管理模式又被称为“一肩挑”。

    不仅管好房，更要管好人

    ——一场社会管理方式的变革

    和保安讲明来意，穿过一道门岗，记者走进合肥滨湖惠园小区。在这个有2450多住户的小区里，有经济适用房住户和廉租房住户，还有部分公租房住户，小区虽然很大住户很多，但环境十分整洁。汽车、自行车在路边有序地停放着。垃圾桶旁边很干净，看不到乱扔的垃圾。5年前栽下的树木正在长大，刚下过雨的小区充满绿油油的生机。看得出来，小区的物业管理相当出色，和一般的商品房小区相比并无区别。

    听到麻将声，记者走进了滨湖惠园社区免费活动室，正在和邻居打麻将的杨文大姐告诉记者，一天晚上，11点多，家里的电路出了问题，正着急的时候发现物业值班室的灯还亮着，一个电话打过去，电工很快上门解决了问题。尤其提供这间麻将室给大家娱乐，不仅方便，还拉近了邻里关系。

    “即使亏一点也要把小区管理好。”滨湖惠园小区保安孙大力说，相对普通商品房小区来说，保障房小区的物业管理难度更大、更特殊。700多户廉租户中近40％是残疾低保，这些低保、低收入空巢老人多、残疾人病人多，物业不仅要把小区管好，还要承担很多其他职责，而收费又必须低廉，物业在这个项目上一直处于亏损状态。

    “保障房的小区管理，不仅要管好房子，更要管好人。”合肥滨湖惠园廉租房管理办公室主任陈荣平说，大量低收入家庭住在一起，会导致大量诉求集中出现，仅靠物业管理是不够的。必须把公共服务、基层社区和社会组织引入保障房小区，实际上是一场社会管理方式的变革。

    花自己的钱，办自己的事

    ——事实证明，自我管理和监督的效果更好

    安徽省住房和城乡建设厅厅长李明认为，守粮仓的老鼠之所以偷粮，根本原因是由于粮仓不是老鼠的，否则，老鼠肯定能看好自己的粮食，合理取用。住房保障与住房管理、服务于一体的管理体制，从财政角度看，强化了保障房资金的预算管理。

    保障房后期管理有两个方面，除了上述保障后期管理、服务外，更主要还有一条是，动态确保保障房里的住户是需要保障的对象。

    如何防范？安徽首先从制度设计入手，严格控制保障房面积，廉租房控制在50平方米以内，公租房控制60平方米以内，部分地区公租房达到70平方米，但均不超过90平方米，对于高层住宅，公摊已经超过20％，扣除公摊以后是一个不折不扣的“小蜗居”，“开宝马”者即便想住，碍于房子太小也无实际居住意愿，空置当然是不可能的，因为一旦对外出租，因小区内设有保障房管理办公室，管理人员和周围住户24小时紧盯着，出租后将面临资格取消、罚款、5年内不得再申请等多重处罚。

    “按照省政府规定，保障性住房小区可以聘请专业机构提供物业服务，也可以实行住户自我管理。自我管理的保障房，哪家不住哪家住群众之间更熟悉，群众的眼睛是雪亮的，发动群众相互监督，事实证明，监督效果也最好。”安徽省住房和城乡建设厅保障处处长钟治锋说。

    “保障性住房建设是一方面，更重要的是进一步地管理、维护和运行。”李明说，要想从根源上遏制保障房乱象，就必须在制度层面扎紧篱笆，形成制度力量。

    租补分离作答退出难题

    ——用租金补贴的市场调节方式形成有效的退出机制

    保障房分配难，但退出更难。遇到这种情况该怎么办？安徽省铜陵市市长侯淅珉说，他们采取的办法是，租补分离、共享产权，采取的是一种渐进的退出方式，当属于低保和低收入保障范畴时，政府按市场价，比如每月800元收房租，另一方面，再每月补750元，但当收入提高，不符合低保标准，便给入住者公租房待遇，他仍然可以居住在保障房里，交纳的房租不变，但是补贴每月可能只有500元或200元，随着收入增长补贴渐近递减；再过几年，公租房也不能享受又不愿自动退出时，如果公租年限达到5年，申请者本人又愿意，政府允许买下80％产权，10年以后，再买下全部产权，最后带着房子退出，所有问题迎刃而解。

    据侯淅珉介绍，铜陵实际操作是将廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等政策性住房并轨，统称为保障房。按照铜陵市城乡一体化改革的总体要求，住房保障向全市城乡户籍的中低收入家庭，向新就业人员、外来务工人员、引进人才等住房困难群体全面覆盖，实行一个门槛进入，统一轮候获得保障，彻底消除“夹心层”。保障房并轨后，打破原来收入、面积的限制，按照保障对象的家庭人口结构，分别供应不同户型的保障房，以适应不同家庭的基本居住需求。

    铜陵是全国最早实行租补分离、分类补贴的市，其做法是，保障对象按照同地段同类别市场租金租赁保障房，住房保障机构根据保障对象的收入水平发放相应的租金补贴。目前实行“9864”的租金补贴标准，即：给予低保家庭90％的租金补贴，给予低收入家庭80％的租金补贴，给予政府引进专业人才等7类特殊家庭60％的租金补贴，给予其他承租保障房的家庭40％的租金补贴。低收入家庭收入提高后，降低补贴；不再符合保障条件的，解除租赁合同，收回保障房；确因特殊情况暂时不能退出的，停止发放租金补贴。通过这种租金补贴的市场调节方式，形成有效的退出机制。

    目前，安徽全省正在不同程度推广“铜陵模式”。当然，安徽做法并不是完美无缺的，但很有效，那就是让造假成本高于可能得到的利益，堵住可能产生“猫腻”的空间，变被动为主动，将政府行为上升至全民意志，退出难题因而也就不那么难解了。

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