建筑物区分所有权作为当代城市生活的主要居住形式的权利形态，已成为各国民众安居乐业的基石。我国现行物权法设有专章，但它如何依据2017年3月新颁布的民法总则，贯彻“以人为本”的精神，实值期待。本文试对两大法系代表性国家区分所有权的制度源流作一整理，以期正本清源、裨益当下。
建筑物区分所有权在英美法系的发端颇为有趣。生活在英国女王伊丽莎白一世时期的爱德华·柯克爵士，是普通法上的一位承前启后的人物。普通法的形成和近现代转型的很多趋向，都是由他引领的。在不动产方面，在1587年的Buryv.Pope案中，柯克引用了古罗马法原理“土地上穷天宇，下及地心”。而这一原则后来也出现在布莱克斯通的名著《英国法释义》中，成为普通法的经典原则。
在这种土地观之下，以空间为客体的区分所有权难以想象。而当时法学院成为建筑物区分所有权的先驱。直到1758年，英国大学才开设“英国法”课程，此前，法科学生的普通法学习，都是在律师会馆的学徒式教育下完成的。当时每个会馆都住了很多学生，渐渐人满为患，宿舍紧张。协会开始在楼上加盖一些房间，可是因为资金有限，远远无法满足学生增加的需求。后来一些学生自行出资加盖房间。在这种背景下，柯克在1628年版的《利特顿评注》中提出：一人拥有底层房间和土地，并不妨碍他人拥有上层房间并留给后人继承。1637年Evans&Finch一案中，法院正式承认此法理。“上层房间案”遂成为区分所有权的萌蘖，影响英美300余年。
独立战争和工业革命使美国经济迅速发展。由于城市化进程带来的地价上涨和人口激增，多层建筑逐渐普及。在他人房屋上面设定空间地役也颇为常见。甚至，建筑里每个房间都可以成立独立的所有权。区分所有权呼之欲出。不过，作为联邦制国家，判例多是在州的层面进行的。实践中，各州做法更是花样百出，导致了公寓大楼在权属关系和管理上的混乱。1955年，波多黎各自由邦率先承认区分所有权。为了全面推行公平住房、保障弱势群体的精神，1961年，美国国会对《国家住房法》作出修正，以与区分所有权兼容。此后7年，各州都制定了区分所有权法。从此，区分所有权大楼在房地产市场上的比重不断攀升，深得民心。
欧洲大陆诸国对建筑物区分所有权的态度，经历了从分歧到统一的过程。历史上，分层所有权主要是一个南德现象。一方面，多层建筑具有南德地方特色。如黑森林南部城市亚琛，还有中世纪遗留下来的“黑森林大楼”。该类楼房层数不等，有的高达6层。试想，这样一栋住宅楼，居住不同的家庭是难免的。而原巴登州的“楼层所有权（Stockwerk鄄seigentum）”，是因为父母去世，孩子们分别继承楼房，继而有的继承人搬走，将其住处让与他人。从而造成原来是一家的住宅，后来住了不同的家庭。此后世代变迁，不同楼层单独处分遂成习惯。1715年的《巴登州法》，从经济效率的角度，限制继承人将楼房横向分割，而允许纵向分割。这一做法，其实也是以福腾堡州为榜样的。1809年的《巴登州法》中规定“楼层所有权”（第552条和第553条），采用了一些从1804年《拿破仑法典》翻译过来的语句。《拿破仑法典》在第664条承认，不同楼层中每一层都可以构成一个独立的所有权，而非不同楼层的所有人对整栋楼房共有。这一“楼层所有权”不仅存在于法国、德国的原巴登州、原福腾堡州、巴伐利亚州，而且在奥地利、瑞士等国家也历史悠久。目前，它们也都沿用“楼层所有权”这一术语。
而1900年生效的、精确严谨的《德国民法典》并未将“建筑物区分所有权”作为不动产的一种形式。因为德国虽然采用了“有效利益”说、没有采信“上及天宇、下及地心”的教条，但是因为确立了“物权法定”原则，区分所有权因其不够纯粹未被列为物权的一种。在《民法施行法》第131条对巴登、福腾堡和巴伐利亚等州作了特殊规定。故南德的“楼层所有权”仅限于州法层面。
二战后，德国满目疮痍。一方面，亟待满足大量的住房需求；另一方面，租房者虽然得到了租金、租期等多个方面的保护，但是，在租赁关系下，租房人的安定性还是得不到保障。1950年，德国便制定了《住宅所有权与长期居住权法》。其《立法理由书》指出，在法国、意大利、比利时、北美、拉美，以及很多欧洲的小国，住宅所有权（Wohnungseigen鄄tum）都有着巨大的实践意义。德国历史上的“楼层所有权”制度虽然存在空间独立性、权利人之间权属关系混乱等诸多弊端，但是世殊事异，这已不构成将其拒之门外的理由。于是住宅所有权、长期居住权与租赁合同，共同致力于提升福利国家公民的居住水平。
从整体来看，无论是英美法系还是大陆法系，建筑物区分所有权都是对原有物权或财产权制度的一种冲击，现代城市生活和区分所有带来的使用效率是其合理性的基础。我国当前面临着大中城市房价增长的现实，公民的居住状况值得关注。从我国未来“民法典”来说，一方面有必要从保障居民公平居住权益的角度去完善立法，此为各国区分所有权之本旨；另一方面可以考虑将建筑物区分所有权法与强化承租人保护相结合，切实改善弱势群体的居住条件。
（杜如益 童佳宇 作者单位：汉堡大学法学院、浙江省杭州市上城区人民检察院）
