要治老赖，执行房产无疑是最有力的措施之一，然而执行法官却经常遇到这样的窘境：眼看房子要拍卖了，房子里莫名跑出了承租人，房子背负着长达十几二十年的“超长期租约”。于是，案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张拍卖不破除租赁，执行工作常常因此陷入僵局。那么，这些租约是否真实有效呢？记者从浦东新区法院执行局了解到，从去年至今年5月，共有74名承租人发起了对于租赁的案外人异议，经过听证，70件案例因存在虚假租赁的嫌疑而被驳回。

　　剧情遭逆转房屋拍卖成功却招来“陌生租客”

　　2012年，正值钢贸行业跌宕起伏之年，钢贸商上海政铭实业有限公司（下简称政铭公司）向银行借款人民币540万元，并由上海中财融资担保公司（下简称中财公司）提供连带担保。应中财担保公司要求，商人孟某、叶某等人为中财公司提供反担保。

　　2013年，钢贸行情一落千丈，政铭公司陷入困境，所借款项无法偿还，银行向中财公司发出履约通知，中财公司依约支付了担保款项。根据与孟、叶等人之间的反担保合同，中财公司随后向浦东法院提起诉讼，要求孟、叶等人履行担保义务。诉讼中，双方达成调解协议，孟、叶等应支付中财担保公司代偿款项、利息等总计550余万元。然而，协议生效后，孟、叶等并未履行还款义务，反而销声匿迹，拒不出面。

　　不久后，中财公司便向法院执行局申请强制执行。“陈文健法官执行工作室”的车骐法官承办了此案。通过一番仔细调查，车骐法官发现被执行人孟某和叶某名下有套东方商厦的商业用房，遂对该房屋进行了查封、评估拍卖，并由案外人陈先生竞得。怎料，陈先生拍下房屋后，在房屋交接的环节，却三番五次地遭遇阻挠和威胁。

　　得知这一情况，素以雷厉风行著称的执行长陈文健法官带队，“陈文健法官执行工作室”全体干警出动，火速赶赴东方商厦处，对系争房屋进行清场并按照法定程序欲交付给陈先生。

　　然而，就在房屋清场交付完成之际，突然“杀”出两位“程咬金”。“我们与原来房东有八年租约，且我们已支付70多万元租金”。案外人程某和宋某忽然而至，蛮横阻拦执行，公然叫嚣不得换锁，不得交房。程、宋二人还向法官出示了房屋租赁合同、转账凭证等证据。看着“有凭有据”，执行法官不敢马虎，依法将两人带回执行局进行一番调查。

　　不过，法官心里存有很多疑问，为何租客前期并未直接占有所租房屋却一次性支付如此多租金？又偏在交付的关键时候才亮出租赁合同？这当中一定有蹊跷！

　　假戏难成真租客承认虚构租赁事实

　　为查明事实，法官特地分开对两人分别进行仔细询问。一轮下来，两人对于租赁合同签订的时间、地点、内容及履行方式等基本事实的细节陈述漏洞百出，彼此矛盾，难以印证。再经过执行法官一番心理攻势和宣传教育，眼见“假戏”难以成真，宋某主动承认了虚构租赁妨碍执行的事实。

　　原来，程、宋二人合伙开了家小额贷款公司，专门放高利贷牟利。2012年，钢贸商人叶某因公司经营出现困难，急需资金，遂通过朋友找到程、宋二人，以高息向其借款70余万。后叶某生意彻底失败，所借钱款无法归还。

　　与此同时，叶某和孟某名下房产因与中财公司之间的借款纠纷而被拍卖。程、宋二人眼见收款无望，遂想出通过虚构租约来阻碍执行的主意，希望通过这种方式控制住房产，从而获取非法利益。于是，程、宋二人便与叶某伪造了房屋租赁合同、付款凭证等所谓证据。

　　被法官揭穿后，宋某写下了悔过书：“由于向法院提供虚假租赁合同，阻挠执法人员正常执法，现深刻认识到行为的错误……在此，本人知道阻乱执法的严重后果，以检查形式向司法部门承认自身错误，加以改正……”

　　由于两人的行为已经严重妨碍了法院执行工作的正常开展，经执行局合议庭合议，依法对带头妨碍执行、拒不悔改、情节恶劣的案外人程某依法处以司法拘留十五日，并罚款10万元；鉴于宋某主动承认了虚造租约妨碍执行的违法事实，且认错悔过态度较好，妨碍执行情节较轻，对其责任不予追究。

　　一条龙服务虚构租赁避执行已成“产业链”

　　记者了解到，在房屋司法拍卖过程中，时常会出现案外人主张租赁权。据浦东新区法院不完全统计，仅2015年年初至2016年6月，就有74件案件，在对房屋强制执行时，有案外人主张租赁权，提起对于租赁的案外人异议。经听证，仅4件案件获支持，超94%的案例由于存在漏洞，被认为被执行人与案外人有恶意串通虚构租赁关系来规避执行嫌疑，法院不予采信。

　　浦东法院执行局法官方智成告诉记者，近年来，大量被执行人利用“买卖不破除租赁”这一惯例，虚构租赁关系，恶意阻碍法院强制拍卖，或以极低价格再买进降低债券清偿率从而达到逃避执行的违法目的。虚假租赁的主要形式有：以租金抵债形式虚构租赁关系；以串通一次性转账支付租金形式虚构租赁关系；以现金支付租金，收取形式虚构租赁关系；以借用其他公司货款发票支付租金等形式虚构租赁关系。更有甚者，出现了炮制“虚假租赁”的一条龙服务，从找寻承租人到合同签署、租金支付都有专人负责，形成一条灰色“产业链”。

　　据了解，这些案外人所持租赁合同落款日期往往开具在设定抵押或法院查封前，且租约都“超长”，短则十几年，长则20年，更不可思议的是，这些超长租约的租金也都是一次性付清，且都未办理租赁登记备案手续。

　　难点

　　甄别虚假租赁存在困境

　　据了解，“买卖不破租赁”制度和案外人异议制度都是立足于我国经济社会发展状况制定的。法律为保障承租人的权益，根据我国《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，如果被执行人的房产上存在合法的租约，则该房产在被法院强制执行拍卖后，房屋买受人需法定承受拍卖房的租约，继续履行出租人义务。另外，对于不动产买卖而言，房屋承租人还享有同等条件下优先购买权。

　　但是法官告诉记者，买卖不破租赁并不是绝对的，其前提条件必须是建立合法的租赁关系。按照法律规定，房屋抵押后再出租的，抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。因此，如果将已经设立抵押的房屋擅自出租，则该租赁关系不能对抗抵押权的实现。然而，部分被执行人为了逃避执行，与案外人串通勾结，以“买卖不破租赁”和行使“优先购买权”为由，通过倒签合同方式向法院提供虚假的租赁合同，以此向法院提出所谓的“执行异议”要求停止拍卖，以图达到阻碍拍卖、逃避执行的目的。因此，对于此类虚构租约妨碍执行的违法行为，一旦查实，法院将根据情节，对相关被执行人和案外人采取罚款、拘留等处罚措施，情节严重的，将依法追究刑事责任。

　　从目前现实情况来看，尽管对于超过1年以上的纸质合同可以采用笔迹鉴定等高科技方式来确定年份，但限于时间成本和经济成本，很少有申请人会采用这种方式来戳穿虚假租赁。因此，只能依靠执行法官通过智力与承租人“角力”，找出合同中的漏洞。从现实情况来看，大量的租赁关系虽然存疑，但法院囿于力量和手段所限，难以彻底查处，也无法从证据、法律上作出否定，只得“带租拍卖”，从而在很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现。

　　据悉，通过虚假租赁妨碍执行，源于诚信缺失。此类案件涉及的房产往往属于银行享有抵押权的抵押物，债务人抵押给银行时已作出过不存在租赁情况的书面承诺，事后却仍然虚构租赁关系。再加之，我国现行法律对租赁权获得物权化保护的条件（公示方式）尚没有作出相关明确规定。我国目前对现金交易还未有具体明确的规制，从而也为被执行人和案外人虚构支付租金事实提供了串通的方便。

　　行动

　　浦东法院执行局启动“清鸠行动”

　　去年以来，为了有效惩戒此类违法行为，浦东法院执行局于今年2月启动了“清鸠行动”，对执行案件中发生的虚假租赁行为进行专项整治，有效震慑相关违法犯罪分子，净化执行环境。

　　据浦东法院执行局副局长戴玉龙介绍，目前被执行人串通案外人以虚假租赁方式拖延执行、规避执行等情况频繁发生，严重损害了申请人合法权益，扰乱了正常的执行工作秩序，极大妨碍了执行活动的顺利开展。

　　戴玉龙表示，浦东法院启动“清鸠行动”以来，依托“陈文健法官执行工作室”，对虚假租赁妨碍执行案件进行了多次打击。为了有效区分合法租赁与虚假租赁情形，浦东法院执行局通过听证审查形式，通过证据比对、实地走访、口头询问、笔迹鉴定等方式，对提出租赁异议的案件事实进行了全面的调查，使虚假租赁案件 “浮出水面”，并有效保护了合法租赁关系当事人的权益。截至目前，浦东法院执行局已经连续处理了五起虚假租赁妨碍执行案件，对四名违法行为人采取了司法拘留等强制措施。