11月19日，北京市大兴区人民法院召开新闻通报会，通报近四年来，该院审理的涉商业经营类房屋租赁纠纷案件的基本情况，并针对该类房屋租赁合同履行中存在的问题，向社会公众作出风险提示。

　　通报会上，据大兴法院开发区法庭法官贺维介绍，2012年1月至2015年10月，该院已受理商业经营类房屋租赁合同纠纷819件。2012年至2014年，商业经营类房屋租赁合同纠纷收案数分别为143件、205件和260件，而2015年截至10月，该类案件收案数已达211件，明显呈逐年递增趋势。

　　合同约定不明成纠纷主因 当事人不诚信诉讼情形多

　　据介绍，该类案件在数量上升的同时，以合同约定不明、承租人装修物的处理及补偿、违章建筑出租、租赁房屋不符合约定用途为代表的纠纷问题不断出现。

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”

　　“但是，从租赁房屋的交付一直到返还房屋的过程中，经常出现因商业经营类房屋租赁合同某项条款约定不明确导致出租人和承租人发生争议，协商无法达成一致而引发诉讼的现象。” 贺维表示。

　　比如，承租人对所租赁的经营用房屋一般会现场确认房屋现状等相关情况，但通常仅是到租赁房屋现场看一看，对租赁房屋的了解更多的是听出租人介绍或中介介绍。

　　在双方签订租赁合同时，承租人对房屋现状、租赁面积没有进行确认，对某些重要事项又多是通过口头协商达成协议，而不是以书面方式确定下来，导致承租人在租赁后无法开展经营活动或因客观原因限制导致合同目的无法实现而产生纠纷。

　　在租赁合同里对附属设施的维修义务约定不明，在承租人要求出租人维修相关设备时，出租人拒绝进行维修，并进而要求承租人自行维修相关设备，一旦发生问题，导致双方互相扯皮，不能理性解决，甚至引发治安问题。

　　当租赁期届满后，承租人要求解除租赁合同并返还租赁房屋，出租人以承租人对租赁房屋有损坏，未对租赁房屋恢复原状为由，要求承租人承担赔偿责任；而承租人以现有状态即为承租时出租人交付的原状进行抗辩，双方对此存在争议也易导致诉讼。

　　同时，当事人不诚信诉讼的情形多。在租赁合同中，因牵涉到租金或履约保证金——也就是俗称的押金返还及租赁房屋的返还问题，而交易中双方经常通过非书面方式，通常以短信或电话方式沟通协调合同解除的相关事宜，但一旦发生纠纷，在诉讼阶段主张解除等事项的当事人容易因缺乏相关证据，所做的陈述不被法院采信，另一方当事人为自己的利益也会极力予以否认。

　　另外，需要评估鉴定的情形较为常见，争议解决期间长。据不完全统计，该类商业经营类房屋租赁合同案件的审理周期一般为5至6个月，有的甚至更长。

　　“风险提示”助力房屋租赁合同履行

　　为了更好地规范租赁市场，使商业经营类房屋租赁双方的合同目的得以实现，针对上述问题，结合典型案例，大兴法院开发区法庭法官张小娟作出如下提示：

　　首先，承租人在签订房屋租赁合同前务必对所租赁房屋的现状及相关附属情况充分掌握，对影响合同履行的相关事项，例如房屋坐落位置、面积、产权情况、水电暖气费标准、物业费事项要与出租人达成一致并在合同中予以明确。

　　其次，建议租赁双方应明确约定房屋的具体用途，而非笼统的约定房屋用途为商业或居住，以便于明确租赁房屋的正当使用方法。

　　租赁双方应详细记录房屋交接时的现状，必要时可通过拍照或摄像的方式进行记录。在租赁期间如发生物品或房屋损坏的，应及时保存证据，协商处理解决。

　　再次，对书面合同已载明的事项，在发生争议后再予以否认，除非有确凿的证据证明出租人与承租人之间已另行达成新的协议，否则其主张很可能因证据不足而不被法院采信。

　　同时，如果因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人还可以要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失，但合同另有约定的除外。

　　另外，张小娟法官提醒，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。

　　“所以，提醒承租人在租赁经营性房屋时，务必核实房屋的产权情况及是否存在行政管理限制无法办理营业执照的情况，要求出租人出具相关凭证或向房屋管理机关及工商行政管理机关进行核实。”张小娟法官说。

　　对需要办理营业执照的，可以与出租人就协助办理营业执照进行明确约定。

　　如果因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照或出租人不配合办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任，但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时应当知道租赁房屋存在上述限制，或出租人依约不负协助义务的除外。（刘向智）