浙江高院：老赖炮制虚假租赁将追刑责

　　浙江高院严打借“买卖不破租赁”规避执行

　　老赖炮制虚假租赁将追刑责

　　陈某因借钱未还成为被执行人,浙江省杭州市中级人民法院拍卖其写字楼时,案外人朱某却拿出3份租赁合同,提出“买卖不破租赁”。法院查询房产租赁备案发现,次承租人朱某的租赁期限远远长于第一承租人的租赁期限。

　　近年来,法院在执行中拍卖被执行人的房屋包括已设定抵押的房屋时,时常有案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张拍卖不破除租赁的情况发生。大量租赁关系存疑,严重影响广大债权人合法权益的实现。

　　10月15日,浙江省高级人民法院公布《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(下称解答),以期破解房屋执行中的虚假租赁难题。

　　据分析,这些案外人据以提出异议的“租赁关系”大多具有租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等特点。

　　大量租赁关系虽然存疑,但法院囿于力量和手段所限,难以彻底查处,也无法从证据、法律上作出否定,只得“带租拍卖”,很大程度上影响债权人合法权益的及时有效实现。

　　据浙江高院执行局副局长傅松苗介绍,“买卖不破租赁”制度和案外人异议制度都是立足于我国经济社会发展状况制定的符合国情的法律制度。但这两个制度被一些被执行人用来规避、对抗执行,手段多样,且有愈演愈烈之势。

　　“我们一直在考虑如何给执行法官安上火眼金睛,识破形形色色的虚假租赁。”傅松苗说。

　　针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋,解答明确,执行程序中从严审查案外人提出的租赁关系,应以占有作为认定租赁权成立与否的标准。承租人必须依据租赁合同占有房屋,开始占有的时间节点必须是在案涉房屋抵押、查封前,而且必须至今占有,也即必须是在法院执行时仍然占有。

　　解答明确五种情形下可以认定占有:案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

　　“这样规定在一定程度上堵住了被执行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避执行的漏洞,同时也可引导房屋出租人和承租人主动进行房屋租赁登记备案。”傅松苗说。

　　丁浙良因经营所需四处借债,逾期未还进入执行程序。李勇明是债权人之一,为多分债权利益,他先后指使丁浙良与其伪造一份10万元租赁合同、一份35万元的借条,并据借条起诉到法院,要求参与执行分配,并以已向丁浙良一次性付清10万元房租为由,要求法院先行退还剩余的房屋租赁费。李勇明因犯妨害作证罪被判处有期徒刑1年,丁浙良因帮助伪造证据罪被判处有期徒刑8个月。

　　由于与被执行人串通的案外人可以在案涉房屋抵押或者被查封后制造占有事实,而申请执行人一般很难证明案外人真正开始占有的时间节点,法院从严审查把关仍难以完全识破虚假租赁。

　　为此,解答引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状,如是否存在案外人占有等情况,并固定相关证据。同时,对虚构租赁关系、对抗法院执行的,一经查实,要依法对相关责任人员采取罚款、拘留,直至追究刑事责任等措施。（见习记者 王春）