物业矛盾如何化解 第三方机构解开管理"死结"

    浦东新区上泰花苑的业主张阿姨最近有点“上火”。房子屋顶渗水，找物业公司修了几次，“白花了几百块钱的维修费，还不见好”。物业公司也有自己的理由:漏水渗水和房屋结构有关，房屋已有年限，修起来不容易。每次维修有人力和物料成本，收费再正常不过。

    事实上，张阿姨的遭遇是物业矛盾“公说公有理、婆说婆有理”的一个缩影。在一些房屋成分复杂的社区，业主之间还会产生分歧。

    近年来，上海一些社区通过政府购买的方式，引入第三方服务。有了中立、专业的参考，各说各理的“死结”可以解开了。而在物业公司选聘、业委会选举等小区“大事”上，第三方机构也走出了一条将物业管理纳入社会综合管理的新路。

    把钱的事摊开

    在小区物业管理中，业主及业委会时常和物业公司站在对立面。矛盾常常因钱而起。小区设施老旧了，要启动维修基金，给谁用、用多少，常常僵持不下。闸北区临汾路街道探索的“一站两室”模式，很大程度上把钱的事摊开了。

    所谓“一站两室”，即临汾路街道住宅小区综合管理服务工作站，及下设的法规政策工作室和审计审价工作室。街道聘请区房管局物业管理科科长、中院房产庭庭长、民间庭庭长、专职律师组及知名审计事务所的审计师，作为调解小区矛盾的“高参”。法规政策工作室为业委会提供法律法规难点的咨询，审计审价，则是为小区的维修改造提供“市场价”的参考。

    临汾路街道物业办负责人介绍说，在几起历年拖欠整修工程费用、维修基金的矛盾纠纷中，“一站两室”的作用显著。汾西路261弄的阳曲小区在2005年进行房屋大修，按照当时的协议，政府补贴与业主自付“四六开”。但因为业委会认定工程造价有水分，不愿完全支付，导致300多万元工程款未结清。“这件事前前后后调解了近1年。”她告诉记者，最后将数百万的款项分成8大类16项，逐条列出来，由“一站两室”提供专业审计，经反复协商，降低了81万元。拖延数年的物业纠纷终于化解。

    助推业主自治

    维修基金的使用，只是物业矛盾中的一类。在不少小区，代表业主利益的业委会如何选举，本身也会成为焦点。一旦程序失当，就会被部分业主认为与物业公司有利益联系。

    临汾路街道的“一站两室”同样为小区业委会的成立、改选提供指导，迄今已指导了17个小区业委会的换届。

    在虹口区凉城新村街道，一家名为“新家园建设与合作事务所”的社会组织成为协助业委会组建、换届的新帮手。该街道老旧小区密集，利益诉求多元，业委会历来有组建难、换届难、发挥作用难的“顽疾”。面对不同利益诉求的业主都想进入业委会的情况，新家园严格按照程序，时常要花一二十个晚上和双休日在小区内组织会议、进行培训，并对部分业主大会筹备组成员逐个家访。在组建水木年华花园小区业委会期间，新家园单是张贴的告示就达到18期、500多份。由于社会组织的出现，水木年华结束了4年没有业委会的“空窗期”，居委干部也腾出了精力。

    社会组织牵头、落实，业委会由业主严格选出，自然就容易赢得信任。临汾路街道物业办负责人告诉记者，社会组织的专业性更进一步，健全政府购买第三方服务的方式，对提倡业主自治管理，将物业管理纳入社会综合管理体系，都是有益的过渡。