浙江省高院发布10年房地产审判白皮书
调控影响背景下各种悔约增多
昨天，浙江省高院对外发布《2003-2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》，回顾总结10年来浙江房地产审判情况，梳理和总结房地产业发展和房地产审判中发现的问题及建议，并发布10个典型案例。
统计数据显示，2003年至2007年，每年度全省房地产案件基本维持在1万件左右，2008年后增长明显，2012年上升至1.4万余件，收案数冲至历史新高。杭州、宁波、温州作为浙江经济发达地区，收案数量合计占总数的近六成。
省高院民一庭庭长蒋卫宇说，年度收案数量受宏观调控政策的影响较大，在调控政策出台后相对较短的一段时间内（一般反映在当年度），会呈现一定的上升趋势。尤其是商品房销售合同纠纷和二手房屋买卖合同纠纷，受政策影响最明显。
白皮书中有一起案例，买受人购房前明知限贷政策，法院审理后认为其解除合同的主张无依据。
2011年4月30日，景某与某房产公司签订定购单约定，购买位于台州某小区住宅。之后，双方签订商品房买卖合同，景某共支付购房款63万元，余款未支付。
由于早在当年1月，国务院办公厅就已经发文出台限购、限贷等宏观调控措施，因此，景某申请银行贷款遭拒。于是，景某向法院起诉，以银行限贷不能办理按揭贷款为由，请求解除合同，房开公司退还购房款63万元并支付利息50000元。
法院审理后认为，交易发生在政策出台后，双方当事人签订商品房买卖合同已经约定，景某无法办理银行按揭贷款的，应一次性付清款项。这表明双方交易时对限贷政策均有预期，也约定了应对措施。最后，法院判决不予支持景某主张。
蒋卫宇介绍，对买受人而言，由于首付比例和贷款利率变化、限购限贷政策等可直接影响到其购买能力和购买意愿，出于对房价上涨和房产增值收益的预期，买受人通常对开发商在合同中单方设定的各种限制条件采取容忍的态度，当调控政策出台，一旦期望落空，就以各种理由主张解除合同或者补偿差价等。
而对开发商而言，调控政策出台、赢利前景看空后，以种种借口为由“退地”以终结开发项目，在资金压力下采取变更规划设计、缩减配套项目、延长工期、断续施工甚至是停工，最终导致预售房屋延期交付、无法交付或交付的房屋不符合约定条件或存在质量问题，销售出现问题后更是直接影响资金的回笼。部分开发商为了维持资金链的稳定，将目标转向民间资本，甚至陷入集资诈骗的泥潭。
此外，蒋卫宇还介绍，在房价的大幅波动状态中，产生了较强的经济利益驱动，存在无故反悔违约甚至一房多卖等现象。签订长期限房地产租赁合同的出租方在房价推高后，往往试图寻找合同的缺陷并藉此提高租金或毁约。
（记者 高敏 通讯员 高媛萱）