“管家”变“冤家” 物业身份的异化

2013-08-12 09:34:34　http://www.chinapeace.org.cn/　来源：人民法院报　

近年来，人们在买住房时不仅要考虑周边环境，还要考虑物业管理公司，因为好的物业管理公司能够规范管理小区物业，让业主安心居住。但是，由于部分物业公司疏忽大意或者不作为，未能及时修整小区已损坏的公共设施，从而导致业主遭遇事故，令物业公司从业主的“管家”变成了业主的“冤家”。

    近日，四川省泸州市江阳区人民法院就审理了这样一起老人坠亡通风井案，判决物业公司承担25万元赔偿金，为物业安全管理“提了个醒”。

    老人坠亡于小区通风井

    7月25日下午，江阳区法院对原告禹建生、禹竹蕊、陈桂霞诉被告泸州桃源物业管理服务有限公司物件损害责任纠纷一案进行了一审宣判。

    法院审理查明，今年3月22日早上6点半左右，家住泸州城区桃源山庄小区的胡代珠，外出晨练途中，坠亡于后花园3.8米深的小区消防通风井中。死者的死因经公安部门确认为高坠死亡，死亡事件确定为事故。

    2013年5月10日，江阳区法院立案受理了原告禹建生（死者丈夫）、禹竹蕊（死者女儿）、陈桂霞（死者母亲）诉被告泸州桃源物业管理服务有限公司物件损害责任纠纷一案，并公开开庭审理。

    原告以被告对小区的公共设施负有管理义务，其对通风井挡板安全疏于管理是事故发生的直接原因，请求法院判令被告赔偿原告抢救费、死亡赔偿金、被扶养人生活费、丧葬费、交通费、误工费、精神损害抚慰金等损失共计42万余元。

    被告桃源物业公司则辩称，原告诉讼不实，该案出事地点是“消防通风井”，设置在偏僻、紧靠墙壁、行人不经常通行的地方，物业公司只承担一般管理义务；一根细布条不能拴住通风井的挡板（铁制的百叶窗）；胡代珠将花盆放置在消防通风井处错误；胡代珠为何高坠死亡、如何高坠、何时高坠死亡，原告未举证证明。被告并且称，已尽到安全保障义务，胡代珠的离奇死亡与被告没有因果关系，请驳回原告的诉讼请求。

    物业未尽管理义务担责任

    法院认为，该案死者胡代珠经公安部门确认为高坠死亡，可以认定死者系在消防通风井北侧的平台上失足坠入通风井中死亡。该案中出事的消防通风井属于小区公共设备设施，被告桃源物业公司对该设施负有检查、维护、管理的义务，但物管公司员工在维护过程中对透气窗存在的安全隐患未能及时排除。且该隐患由于有百叶窗的遮挡具有非常强的隐蔽性，住户一般不会知道深度近4米的消防通风井的存在，而桃源物业公司对此并未设置相应警示标志。因此，被告桃源物业公司对胡代珠的死亡承担60%的赔偿责任。

    胡代珠违反小区管理规定，在消防通风井旁的消防阀门盖板上养花、种菜，未对自身安全尽到注意义务，其行为对该案损害的发生也有一定的原因，因此，原告自行承担40%的损失。故判决被告泸州桃源物业管理公司赔偿原告医疗费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金、误工费、丧葬费、交通费等共计25万余元；驳回原告其他诉讼请求。

    物业责任 先做“加法”才有“减法”

    该案反映出，规范小区公共设施和安全管理是物业公司的职责所在。物业公司只有加大工作力度，尽心尽职，才能在事故发生之后减轻自己的责任。

    业主与物业不愿看到的局面

    原告禹竹蕊在判后对笔者说：“物业管理公司和业主之间不应该是对立的关系，应该是朋友关系，该案使物管从管家变成冤家，这是我们业主不愿意看到的，只有大家互相理解和支持，我们在小区居住才会舒心愉快。”

    而被告桃源物管公司委托代理人表示：“是否上诉还要回去商量。”

    物业称“压力山大”

    前来旁听的物管公司代表张林提出，他觉得法院对物管公司责任判罚过重。物业管理本来就是“微利”行业，本身盈利少，但要承担的责任实在太大。

    张林表达了自己的顾虑：“我们真不知道，以后该怎么办，要是有人在小区的公共地带或者使用公共设施过程中，出现了任何的人身损害，我们是不是都得赔偿？而这个公共设施又没有具体的指向？”

    针对物业的担忧，江阳区法院审委会专职委员、民三庭庭长方强回应说，并非只要业主在小区的公共地带或者使用公共设施，出现了任何的人身损害，法院就会判物业公司承担赔偿责任。这是不科学的，要根据情况来定。具体而言，就是如果物业公司已经做到了自己应该做的工作，比如，对小区的公共设施进行定期维修，或者对于有危险的公共地带、公共设施已经进行了提醒，在这样的情况下，如果业主出现事故，则责任不在物管。而对于物管公司对公共设施的维修、管理情况，法院也会酌情处理。

    对于公共设施有没有具体的指向，方强表示，应该主要以物管公司和每个业主签订的《物业管理合同》上明确的公共设施为主，而其他，如物管人员在自己的巡查区域发现的损坏设施也应算数。

    共同的家园需大家维护

    如何防范这样的事情发生呢？

    江阳区法院院长徐斌认为，主要责任还是在物管公司。首先，物管公司应根据《物业管理合同》的约定，强化对小区设施安全的维护、管理，着力点应放在平常的检查、维护上。应建立完善的维护、检查工作制度，发现安全隐患及时排除。如果不能当场排除，应设警示标志；如果排除费用过高，应及时与业主委员会协商，并联系相关部门考虑使用专项维修资金。

    由于当前住宅专项维修资金因房产交易的方式不同，收取、管理模式及主体也都不同，进而造成使用维修资金程序较为复杂并存在一些障碍。因此，法院呼吁有关部门应尽快制定出具体实用的操作规范，让专项维修资金的管理、使用更加容易，以确保其效用及时发挥。

    其次，业主除要具备一定自身安全防护意识外，在平时的活动中发现小区设施存在安全隐患后，也要及时向物管公司反映，以便迅速消除隐患。

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