统一不动产登记，不仅仅是反腐

    不动产登记制度有助于征税，某些时候也可用于发现一些腐败活动。然而，该制度真正的、基本的功能却是服务于不动产交易，维护交易的安全，保护不动产权利人的权益。

    日前，国土资源部和住房城乡建设部两部门的系统正在设法对接，对接成功后即可形成“房地合一”的个人不动产登记查询系统。此前，多年踟蹰不前的不动产登记改革制度已经迈出重要一步，今年3月26日国务院办公厅发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求：在2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责的整合。由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，在2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。

    对于不动产登记制度的功能，不少新闻媒体将之定位为反腐和征税。这显然是很片面的。固然，不动产登记制度有助于征税，某些时候也可用于发现一些腐败活动。然而，该制度真正的、基本的功能却是服务于不动产交易，维护交易的安全，保护不动产权利人的权益。

    国家设立不动产登记机构，颁布严格的不动产登记法或不动产登记条例，从而使不动产的自然状况和权利状况等事项被真实、准确地记载于不动产登记簿。因此，不动产登记簿具有很高的法律效力。它被作为不动产物权归属和内容的根据。登记簿的记载能够高度准确真实地反映出不动产权利状况。如果有人对登记簿的记载有异议，则登记簿上记载的权利人不负举证责任，而是异议者负举证责任，如果不能证明登记簿是错的，则异议者承担败诉的风险，这对于保护权利人的物权具有很大的好处。如此一来，任何希望进入或正在进行不动产交易的当事人，完全可以通过查询不动产登记簿来准确、便捷地了解不动产上的权利归属和权利内容，避免了实际调查不动产权属的麻烦，可以快速识破各种欺诈行为，防止上当受骗。自然交易成本下降，而交易安全也有很大的保障。物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即便登记簿上出现了错误，无论该错误是何人所致，善意信赖登记簿的交易当事人受到法律保护，其从事的交易的效力不受影响，可以看出不动产登记对于保护交易安全极为有利。

    现阶段，我国不动产登记制度存在不统一现象，给不动产物权保护带来挑战。首先，不同类型的不动产的登记不统一。除土地和房屋外，尚有许多其他的不动产如水塔、地下车库、商铺等，这些不动产是否登记以及如何登记，没有规定。其次，城市与农村的不动产的登记不统一。我国现在比较完善的不动产登记是城市房屋和建设用地使用权的登记，至于广大农村的不动产登记，要么尚未建立，要么正在推进当中。城乡不动产登记的登记比例和程序都有很大的差别。再次，不动产登记机构的不统一。一方面，同为不动产，土地与房屋的登记机构就不一样。而同为土地，不同土地权利的登记机构又不统一。另一方面，即便是同一不动产物权，它们的登记机构也不统一，如不少地方依据土地权利人的级别规定土地登记机构。

    由于种种原因，我国各地的不动产登记程序极不统一。一方面，同一类型的不动产或同一种类的不动产权利的登记种类在不同的地方有所不同；另一方面，同一不动产登记类型在不同的地方，所要求的申请材料与登记要求也不同。

    既然统一不动产登记制度已经被国务院作为基础性制度建设，给予高度重视，那么在统一不动产登记的过程中，要做到的就是正确认识不动产登记的性质，摒弃将不动产登记仅仅看做是一种行政管理措施或手段的狭隘认识。要将不动产登记的职责与不动产的行政管理机构相分离，保持登记机构的中立性。否则，不仅会导致登记制度的功能被扭曲，使行政管理措施得以时时干扰登记制度的正常运行，也不利于权力的制约监督，引发各种违法登记、虚假登记的问题的出现。

    此外，在统一不动产登记的过程中，必须清醒地认识到，不动产登记制度是旨在明确不动产物权的归属、保障不动产交易安全的市场经济的一项极为重要的、基础的法律制度。市场经济就是法治经济，市场经济要求打破地区封锁、城乡分割，因此，统一不动产登记制度也要求做到登记机构统一、城乡不动产登记统一、各地不动产登记统一以及不动产登记程序统一。

    建立统一的不动产登记制度是一项系统工程，除了登记机构的统一外，还需要进一步明确登记机构的审查职责与登记人员的任职资格、完善不动产登记簿及权属证书制度与登记错误的赔偿责任，建立登记赔偿基金等相关的规则与制度。尽管不动产登记机构的统一对于统一不动产登记制度有巨大的作用，但如果将统一不动产登记制度仅仅理解为单纯的机构合并、编制调整，显然是非常狭隘的。最终也无法贯彻落实《国务院机构改革和职能转变方案》所希望达到的目标的。

    （作者 程 啸 单位：清华大学法学院）