对话人
中国房地产估价师与房地产经纪人学会 副会长兼秘书长 柴 强
中国房地产估价师与房地产经纪人学会 副研究员 赵庆祥
《法制日报》记者 赵 丽
对话动机
近日，北京市住房和城乡建设委员会公布了《北京市房地产经纪管理办法(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。征求意见稿从规范房地产经纪行为、加强房地产经纪机构和经纪人员管理等方面作了具体规定，同时调整了房地产经纪机构、分支机构备案条件，明确了对房地产经纪机构、分支机构负责人和经纪人员的职业资格要求，并规定房屋行政管理部门在房地产经纪机构备案申请时，实地核查机构基本信息和公示情况。
此次出台的征求意见稿，能否成为治理我国房地产中介乱象的范本？5月16日，《法制日报》记者联系到了中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
学会副会长兼秘书长柴强，原本因时间冲突无法接受记者采访。但在记者与学会副研究员赵庆祥交谈不久之后，柴强还是来到会议室接受了采访。作为行业内人士，他们对房地产中介存在的问题可谓洞幽悉微，“中国的房地产经纪行业仍需进一步完善立法体系”更是他们共同的希冀。
□对话
准入门槛过低致鱼龙混杂
记者：《北京市房地产经纪管理办法(征求意见稿)》的出台在社会上反响很大。据您了解，征求意见稿中的禁止性规定在国内是否属于首次颁布？
赵庆祥：2012年上半年，北京市成立起草小组，我参与其中，小组成员还包括房地产经纪机构、北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局、北京市发展和改革委员会等多家单位。
这些禁止性规定不能说是首次颁布，因为征求意见稿是在其上位法《房地产经纪管理办法》以及《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定》(北京市人民政府令第231号)等的大框架下进行制定的，但征求意见稿在内容上更丰富一些，比如把从业人员的注册管理的规定纳入其中，以前这方面法律法规属于空白。同时，关于从业人员的注册、持证等，尤其是从业行为的监管方面比上位法要详细、具体一些。
记者：您认为，北京市之所以出台这样的规定，是不是因为目前我国的房地产经纪行业亟待整顿治理，或者直接说就是比较乱？
柴强：可以这么说。
进入21世纪，随着二手房交易量逐渐赶上甚至超过新建商品房交易量，房地产经纪行业快速发展，成为房地产业和现代服务业的重要组成部分。据不完全统计，目前内地房地产经纪从业人员超过100万人，其中取得全国房地产经纪人资格者4.7万人；房地产经纪机构超过5万家，并成长起一批门店过百、人员上千，甚至门店过千、人员上万的大型品牌房地产经纪机构。正是因为房地产的买卖租赁，交易的金额很大，涉及老百姓的资金安全，所以一旦存在很多问题，就会让老百姓怨声载道。
记者：乱在哪些方面？
柴强：主要是四个方面：行业准入门槛低，人员流动频繁；不重视服务质量，无序竞争严重；服务行为不规范，社会形象不佳；执业环境差，业务风险较大。
记者：在我们的采访中，不少民众反映称，目前一些不规范的中介行为大多出现在小中介、黑中介或者二房东身上，监管这些可能打一枪换一个地方的不法中介组织是个难题。这些问题是否是您提到的准入门槛低、无序竞争等原因造成的呢？
柴强：的确是这样的。
目前，对于房地产经纪机构从业人员资格和数量等方面没有强制性规定，过低的行业准入门槛导致房地产经纪队伍鱼龙混杂，大量无证从业人员普遍缺乏行业认同感和职业责任感。
记者：在您的调研中，房地产经纪行业目前还有哪些具体的不规范行为？
柴强：比如说，一部分房地产经纪机构和人员有意隐瞒重要信息，发布虚假广告或房源、客源信息招揽客户，参与“炒房”，违法违规赚取房地产经纪服务费以外的钱财，协助房地产交易当事人签订“阴阳合同”等。据调查，地方行业主管部门每年接受的房地产经纪行业的投诉高达几百起甚至上千起。
赵庆祥：需要强调的是，自2011年4月1日以来，随着《房地产经纪管理办法》贯彻落实，上述问题有所改观，但深层次原因依然存在，如法制建设滞后、缺少行业准入制度、行业监管手段缺失、专门管理队伍缺位、管理力量不足等。
专门立法是必由之路
记者：一些从事房地产经纪行业的员工认为，目前房产经纪行业，主要还是依靠自律，我国在房地产中介机构从业人员的资格准入、对行业的监督和惩罚等方面，缺乏明确法律规定。
赵庆祥：的确是这样。在立法方面，目前只有一个部门规章《房地产经纪管理办法》，高层次行政法规和法律都没有。真正执行的相关法规的层级还是比较低。
柴强：我认为，我国房地产经纪管理仍属于缺乏真正法律依据的状态，这个“唯一”尚属部门规章层级。但在发达国家，房地产经纪行业都是有单独性立法的。
记者：也就是说，仅靠诸如北京这样的管理办法，还是远远不够的？
柴强：是的。解决房地产经纪行业当前遇到的难题和长远发展问题，专门立法是必由之路。《房地产经纪管理办法》出台是在房地产经纪行业立法上迈出的重要一步，但立法层次还不高。建议今后要在修订城市房地产管理法时，增加对房地产经纪行业管理的专门规定，建立房地产经纪行业准入制度，明确房地产经纪机构和人员的权利义务、禁止行为和法律责任。同时，应进一步完善房地产法律法规体系，尽快出台房地产中介服务管理条例之类的配套行政法规，细化对房地产经纪的有关规定，弥补行政法规的缺失。
记者：在北京公布的征求意见稿开始征求民众意见之后，有人质疑征求意见稿有用力过度、管得太宽的倾向，比如中介代收房租本是精细化服务，在给业主带来方便之余，尽管也形成一定风险，但风险明显可控。也就是说在微观的经营层面，该办法在诸多细节上形成对市场行为的过度干预。您认为，对于房屋中介市场的管理和干预应该如何把握尺度？
赵庆祥：首先，代收代付的租金一直没有纳入监管，北京曾经发生过多次房租被中介卷跑的案件，矫枉必然过正。再说现在金融服务业这么发达，租金也一般是季付或者年付，租赁双方自行支付房租也麻烦不了多少。
房屋中介市场的管理和干预是为了维护房地产市场和房地产经纪服务市场的秩序，保证房地产经纪行业的平稳发展。影响交易安全和影响业主便利，两害相权取其轻，所以我认为还应该加强对中介服务市场的监管，特别是租赁经纪服务市场的监管。
记者：对于征求意见稿将来的落实问题，很多业内人士都认为，诸如不得“吃差价”、协助避税、骚扰当事人、隐瞒房屋信息等规定“看上去很美”。您认为，这些政策规定如何才能真正落地？如何实现有效监管？
赵庆祥：房屋行政管理部门、工商行政管理部门、价格管理部门、人力资源和社会保障部门联合发布办法就意味着，四部门应真正按照职责分工，相互配合，才能够比较好地贯彻落实该办法。
但不得不承认，这个办法立法层级比较低，也许会影响监管的效果。同时，相关的惩罚性措施也可能还需要进一步完善。
（责任编辑:李文）
近9成人认为监管不力是中介乱象根源
北京市住建委联合北京市发改委等三部门,于近日公布了《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿),明确中介机构及业务人员,不得从事“吃差价”、协助避税、骚扰当事人、隐瞒房屋信息等20项行为。
由于房产中介从业人员整体素质不高,入行门槛太低,职业能力和服务水平良莠不齐等因素,房产中介机构一直乱象丛生,备受诟病。
《法制日报》视点新闻部近日联合搜狐网站,对如何规范房产中介乱象进行了在线调查。
88.22%的人: 监管不力酿就房地产中介乱象
此次的在线调查中,对于“你认为房产中介都存在哪些问题”,37.64%的人认为是“以不正当手段招揽业务、诱骗消费者”；37.07%的人认为是“缺乏诚信、专业性和规范性”；25.29%的人认为是“中介机构鱼目混珠,从业人员素质不高”。
近年来,房屋租赁纠纷成为各地消协投诉的热点。
北京市工商行政管理局、北京市消费者协会根据所受理的投诉分析后认为,这些纠纷的主要问题包括:合同到期不退或拖延退押金；同一房屋被多次出租；屋内设施出现故障拖延修理；中介公司单方终止合同等。
“由于信息不透明,从业人员两头瞒,导致了房地产中介市场的一些不规范的行为,影响了市场的公信力。”中国人民大学法学院教授刘俊海对《法制日报》记者说。
“你认为是什么原因导致房产中介市场的乱象?”
88.22%的人认为,主管部门监管不力、公证部门审查不严是主要原因；另有11.78%的人认为,是内部管理混乱、房产经纪机构从业人员缺乏应有的法律知识。
北京律师王宇告诉《法制日报》记者,现在房产中介遍地开花,二手房源都由中介把持,普通百姓没有其他信息渠道了解房源。信息的不对称,是中介存在的空间,也是产生问题的根源。
46.84%的人: 应提高准入门槛和从业者资质
王宇认为,房地产中介行业门槛低、准入低,专业性不强,导致了房地产中介的从业人员素质不高。很多中介机构经纪人的资质都是互相借用的。
“更重要的是,从业人员的道德水准低,没有规范的从业意识,所以无从控制。”王宇说。
对于“如何规范从业人员”这一问题,46.84%的人认为,应提高准入门槛及从业人员的入行资质要求；40.52%的人认为,要建立经纪人诚信档案,引导行业自律意识；12.64%的人认为,应对在职从业人员定期进行专业及职业道德培训,加强法制教育。
“如何规范中介机构?”
67.04%的人认为,应明确房产中介服务收费定价项目和标准,实行明码标价,信息透明；18.99%的人认为,应通过制度对“明确告知”的行为进行规范、避免霸王条款；13.97%的人认为,应把好准入关,提高中介机构准入资质；加强内部管理。
王宇认为,诚信对于房产中介机构来说是最重要的。要想遏制房地产中介市场的乱象,就要加大处罚力度,对资质和入行门槛加以限制。
对于“如何规范中介市场”这一问题,39.67%的人认为,应完善相关法律法规；32.96%的人认为,建立经纪人信息举报和公示制度,加强社会监督；27.37%的人认为,行业主管部门应加强存量房交易活动的监管力度。
“行政监管是关键,激活行业自律监管是基础。比如建立黑名单制。”刘俊海说。（记者廉颖婷）
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