江苏对落实房地产新政作出司法应对

    江苏省高级人民法院近日向全省各级法院及有关方面提供了《关于“新国五条”对人民法院工作的影响及对策建议的报告》。记者注意到，该报告主要分为三个部分：“新国五条”出台至今全省出现的新情况、“新国五条”正式实施后可能出现的纠纷和司法对策及建议。

    从限购、限贷，到税收、房价控制目标，至今年2月20日国务院出台五项加强房地产市场调控的政策措施，这一轮的调控显然超出以往历次调控。在此之前的多次调控力度下，已经出现了诸如借名买房等违规操作，造成违约纠纷增多的情况。为了准确把握“新国五条”可能对审判工作带来的影响，按照江苏高院院长许前飞关于“提前预判可能产生的纠纷，积极做好司法应对工作”的要求，主管全省房产纠纷案件的江苏高院民一庭派出专门人员分赴全省各地深入调研，并在南京、苏州等地召开了座谈会，广泛听取了住建部门、房地产专业律师、房地产案件审判法官的意见，经调研、分析、研究、总结，形成了“报告”。据该院民一庭负责人介绍，由于“新国五条”实施细则尚未出台，基于各方对政策执行不确定的预判，房地产市场出现了诸多异常现象，并引发了一系列法律问题，并会出现“六增多”：一是假离婚，二是签订“阴阳合同”，三是借名购房，四是以房抵债，五是中介机构违规，六是商业用房、保障房纠纷。

    江苏高院这份“报告”认为，面对可能发生的房地产纠纷，全省各地法院要准确把握“新国五条”的精神实质，妥善运用法治化的裁判方式，保障房地产新政的有效落实。

    要主动做好对房产新政细则出台后的跟踪研判。要在吃透细则精神的基础上，加强对新情况新问题的跟踪研判，就审判工作中如何贯彻落实新政提出针对性的工作措施和指导意见。要加强与住建、房产、税务等相关部门的沟通联系，及时发现案件审理中出现的苗头性、倾向性问题，有针对性地提出司法建议，从源头上堵塞政策漏洞。

    要准确把握新政实施后相关房地产案件审理的基本原则。要准确理解、正确适用“新国五条”规定的限购、限贷、税收等措施，及时调整审理思路，区分刚性、改善性购房和投机性购房，通过司法裁判提升政策的调控效果。要按照诚实信用的原则，强化当事人的诚信意识和市场风险意识，依法维护房屋买卖合同、租赁合同的效力，对恶意违约的依法追究违约责任，避免让司法裁判成为当事人违反诚信、谋取不当利益的途径和手段。要正确区分正常的市场风险与履约客观条件变化的不同法律后果，准确适用情势变更原则。

    要依法打击规避房地产新政的行为。要加强案件甄别，对于发现假离婚、签订阴阳合同、借名买房、违规购买保障房等规避政策的行为，准确认定真实的交易关系，依法裁判。对于通过假离婚签订协议，约定房屋归配偶一方所有的，另一方事后因弄假成真，难以复婚而主张协议无效的，除能举证证明胁迫或欺诈事由外，不予支持。在审理中发现存在伪造合同、对房屋买卖事实争议较大等可能涉嫌虚假诉讼情形的，应当加大司法审查力度，对于查明属于虚假诉讼的，依法判决驳回诉讼请求。（记者 娄银生 通讯员 潘军锋）