五年来房地产市场调控和保障性安居工程建设回顾

2012-11-08 09:52:18　http://www.chinapeace.org.cn/　来源：财政部网站　

    六、深化共识，统一思想

    2013年，我国房地产市场调控和保障性安居工程建设更是处于关键时期，能否进一步取得成效和发挥出更大效应，关键取决于对一些重大问题有无正确统一的思想认识：

    （一）关于坚持还是放松房地产市场调控问题。

    2012年5月—9月，全国房地产开发投资额同比增长率分别比去年同期增幅回落16.1、16.3、18.2、17.6、16.6个百分点；全国商品房销售面积也出现绝对额的下降，同比增长率分别为-12.4%、-10.0%、-6.6%、-4.1%、-4.0%。一般而言，房地产市场的繁荣始终具有做大地方GDP、增加财政收入、提升城市品牌等多重诱惑。随着国内经济出现下行压力以及房地产市场调控政策持续发挥作用，一些人一方面希望放松房地产市场调控，另一方面希望推出新一轮大规模经济刺激政策。在此形势下，坚持调控还是放松调控，是摆在我们面前的一个重大问题，是当前房地产市场调控的一个关键点。对此，我们要有清醒的认识。毋庸讳言，在目前经济困难明年仍将较为困难的情况下，拉动经济增长最简单的方式也许就是放松房地产市场调控，或实施新一轮大规模刺激政策，但这恰恰也是最不能、最不应该做的。从短期来看，对房地产市场实施调控，可能要承担经济适度下滑或不能保持一定增速的代价；但从中长期来看，则有利于产业结构的合理调整和经济的科学发展，更为重要的是，它还直接关乎广大百姓的福祉。目前一些地方商品住房价格下降和销量减少实质上是房地产市场的理性回调，是正常的也是合理的，无需大惊小怪。我国房地产市场调控工作虽然取得了成效，但房地产市场总体上仍处于买卖双方相持阶段，房价反弹压力不仅存在而且很大，如调控政策稍有松动，仍有可能前功尽弃，甚至会出现房价的报复性反弹，这是不可持续的，也是老百姓不会答应的。另外，如果我们靠房市火爆来拉动经济增长，那将使未来调整经济结构花费更加巨大的代价，也会给经济运行带来更大的风险。因此，必须坚持房地产市场调控不动摇，在宏观层面要进一步明确和强化调控的决心。同时，根据新情况、新特点，着力调整完善调控政策。

    （二）关于处理好货币政策与房地产市场调控的关系问题。

    明年我国货币政策面临一个新的两难选择：一方面，针对经济放缓压力，为刺激经济、拉动经济增长，让货币政策稳中见松也许是一个好的选择，但这又与房地产市场调控目标不相匹配。2012年以来央行两次下调存款准备金率、两次下调存贷款基准利率，虽然仅仅是货币政策的微调，但第二次下调存贷款利率时房地产市场就做出了关联反应，6月份全国商品房销售面积与5月份相比，环比上涨52.4%，一些大城市涨幅更高。可以想象，如果为刺激经济增长而选择放松明年货币政策，把握不好的话可能会对已见成效的房地产市场调控造成巨大冲击。另一方面，如果不增强稳健货币政策的灵活性、针对性、前瞻性，对整个经济发展又会造成不利影响。因此，下一步的货币政策，总体上应当是稳健的，适度放松中，应当考虑采取分类及差别化的措施，把房地产项目同一般企业项目区别开来，尽可能减少对房地产市场造成的影响和冲击。

    （三）关于理性看待房产税对调控房价的作用问题。

    近年来，每当房地产市场调控进入关键时期，社会对房产税改革的呼声和争议就愈发强烈。客观地说，在当前房地产市场上投资投机性购房需求仍然存在的情况下，房产税通过增加住房持有成本，可以抑制一些不合理的购房需求，对房地产市场的短期调控和长远发展都具有一定的积极意义。但同时也要看到，高房价是市场供求关系、房产开发成本和对未来房价的预期等多种因素综合作用的结果，其中供求关系是主要因素，而房产税并不能从根本上改变房地产供求关系。因此，绝不能简单放大房产税改革对房价抑制的功效，期望其对平抑房价发挥“一剑封喉”的作用，也不能否定房产税改革的作用和影响。目前房产税的主要功能是促进节约用地和调节收入分配，其次是完善税制和健全地方税体系。当然，它也对促进房地产市场长期健康发展具有积极作用。由此出发，下一步应考虑在总结上海、重庆试点经验的基础上，制定统一的试点方案，适时适当扩大试点城市范围。这样，既可以限制高端房，抑制投资特别是投机购房，调节收入分配，又可以在巩固已有改革成果的基础上，为在全国推开改革积累更多经验；既可以不断提高公众对于房产税的接受度，还可以稳定房地产市场的发展预期。经过几年逐步扩大试点并取得更多经验后，再完善办法一步步推向全国。

    （四）关于正确引导居民的住房消费理念问题。

    “人人有房住”不等于“人人有房产”，实现居民“住有所居”目标，不意味着人人都要有产权房，租房应当是满足居民特别是年青人住房需求的主要途径。目前，德国有57％的人口租赁住房，只有43％的人口拥有产权房，年轻人住房自有率更低，30岁以下的人住房自有率仅为8.8％。瑞士2010年住房自有率也仅为40％左右。因此，要切实转变我国居民的住房消费观念，引导居民多渠道、多形式解决住房问题，形成合理的住房梯度消费模式。特别是中低收入居民应当根据自身财力状况和可能，慎重选择住房消费方式，避免超越自身能力的消费。为此，一方面要稳妥推进房产税。通过增加房地产持有环节税负，来促进居民住房消费观念的改变。最近，香港政府为遏制越来越热的楼市炒风，从2012年10月27日开始对外地人员购买住宅加收特别印花税，这对我们研究适时适当替代限购政策很有借鉴意义。另一方面，要进一步培养和大力发展住房租赁市场，特别是在加强监管、以监管促发展上下功夫。一是建立健全住房租赁管理法律法规，明确租赁双方的权利和义务，规范租赁管理。二是加强住房租赁合同管理，保护房客和房东合法权益。三是加强房屋租金管理，定期公布区域房租指导价格，明确租金最高涨幅，对于不合理的租金上涨进行必要干预。四是加强房屋中介机构管理，加大对虚假信息和欺诈行为的处罚力度。大力发展和强力规范住房租赁市场，不仅可以盘活闲置房源，增加市场住房供给，减少对新建住房的需求，而且有利于促进形成合理的住房消费观念，把握住房宏观政策优化的战略主导权。

    （五）关于加大住房宏观政策宣传问题。

    要想在以上及其他一些相关问题上取得共识，不是一件容易的事。理不辨不明，只有统一了思想，我国的住房宏观政策才能够持续推进，才能够进一步优化，也才能够更好发挥效应。因此，要全方位、多渠道加大宣传力度。一是加强对房地产市场调控和保障性安居工程政策及其效果的宣传。使大家知道成绩巨大且来之不易，因此必须坚持政策、完善政策。二是就共同关心的重点问题展开讨论，用事实和道理正确引导市场和政策预期。三是及时发布权威信息。谣言止于智者，谣言止于真相。针对房地产市场调控和保障性安居工程建设中出现的个别问题，以及一些新情况，有关部门要加强舆情监测，及时发布权威信息，坚决制止恶意炒作和不负责任的片面报道，主流媒体要发挥主渠道作用，全面、客观、及时加以报道并正确引导舆论。

    七、坚持改革，再铸辉煌

    我国住房宏观政策改革与优化任重道远。为此建议：

    （一）强化顶层改革设计。

    过去十多年里，房地产业给中国经济和社会发展带来了巨大贡献；未来十多年间，住房宏观政策改革和优化会面临许多新课题。如：住房的投资功能和基本居住功能如何界定；我国“4－2－1”式的家庭人口结构模式，未来是否会导致一些大城市存量住房出现供过于求；房地产业发展过于集中于大城市和特大城市，如何统筹发展省会城市、计划单列市、地级市，特别是如何结合城镇化建设统筹规划600多个地级市的发展；随着近几年大规模实施保障性安居工程建设，如何分配好、管理好、运营维护好数量巨大的保障房，建立健全保障房良性运转和可持续发展机制，等等。这些对各级政府而言都是巨大的挑战，需要大家用改革的思维来面对、来破解，但最重要的还是要做好国家层面的通盘规划，特别是强化顶层改革设计，谋划好整体战略布局。

    （二）坚持“两手抓”的同时尽可能多用市场化方法。

    在社会主义市场经济条件下，房地产市场发展与住房保障制度建设相辅相成、相得益彰。必须“两手抓、两手都要硬”，在路径选择上，要坚决避免全部依靠市场、让市场包打天下，或者更多依靠政府、让政府包打天下的极端。在房地产市场调控中，要注重改革创新调控方式，要更多更好运用经济手段、市场方法；对大部分居民而言，应主要依靠市场解决住房问题，只有无力通过市场或一定时期内无力通过市场解决住房的居民才应纳入政府保障范围；对保障性安居工程建设而言，政府履行职责时应注意发挥市场机制的作用。一是进一步改革创新政府支持方式，通过注入资本金、投资补助、贷款贴息、鼓励企业发行债券等措施，引导更多社会力量参与投资建设、运营、管理。二是改进住房保障方式。大量采用实物配租方式是我国住房保障的阶段性目标任务。现阶段我国主要以政府投资为主大规模建设保障性安居工程，通过实物方式解决低收入家庭住房困难问题，今后应当根据各地住房市场状况、住房保障需求、市场房源和财力状况等，适时调整住房保障方式，积极实施以租金补贴方式为主提供住房保障，进一步提高住房保障的针对性和实效性。三是充分利用市场来提供住房保障房源。鼓励和引导企业投资建设小户型租赁房，从根本上解决小户型房源不足的问题，最终形成“市场建房、政府补贴、居民租房”的住房保障模式。

    （三）加大住房管理制度改革。

    一是建立健全全国住房信息系统，力争用三年时间实现地级市以上所有居民商品住房和保障性住房全国联网。这对确保住房保障工作公开、公平、公正具有重要意义。二是适当简化和归并保障性安居工程种类。目前保障性安居工程种类多达7大类11小类，尽管这是住房保障政策发展过程中逐步形成的结果，但过多的种类容易产生政策混乱，出现“外行看不明，内行说不清”的局面，有必要适当逐步进行科学简化、归并。

    （四）保持财政投入力度。

    今后几年，保障性安居工程建设将进入决战期，需要保持一定的财政投入力度。但是，受国内外经济形势的影响，我国经济发展和财政收入能力在未来几年将面临严峻的挑战，这就需要各级财政部门进一步解放思想，改革创新，克服困难，调整结构，不仅保持必须的财政资金投入，而且还要尽力加大投入，尤其是要通过改革千方百计拓宽资金来源渠道、引入市场化操作机制和方法、提高财政资金使用效益。

    （五）加快住房保障法制建设。

    住房保障是政府的一项长期工作任务，需要以法律的形式明确各级政府的职责，确定住房保障的基本原则、目标任务、资金渠道、准入退出和工作机制等。目前，我国住房保障工作处于深度探索阶段，主要依据是国务院、国务院相关部门、地方政府及相关部门颁布的规范性文件，各地区住房保障标准、保障方式、运作模式不尽一致，保障性安居工程资金需求量大且来源不稳定，对于骗租、骗购保障房行为缺乏强有力的处罚依据，住房保障管理机构及其管理人员不健全，住房保障责任虽然确定为地方政府责任，但地方对于中央存在依赖性。导致上述问题的一个重要原因在于立法滞后。因此，下一步应当清晰界定政府基本职责与市场功能边界，明确各级政府间的责任分工，建立长效的保障性安居工程政策支持体系，尽快将住房保障全面纳入法制化管理轨道，为住房保障长期稳定健康和可持续发展提供法律保障。

    党的十八大就要胜利召开了。建成小康社会必将成为下一个五年我们国家的重要战略目标。让我们在党中央、国务院的坚强领导下，坚定信心，不断改革，勇往直前，去夺取新的更大的胜利！去谱写更加辉煌的篇章！（中国财经报 杨晓）

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