重庆市忠县：为了106户业主的安居乐业

    “感谢法官，电梯终于修好了，不用每天爬15层楼了，我们堵过马路、围过被告、找过信访，还是打官司最有效！”重庆市忠县六合花园的业主李某紧握着法官的手，由衷感谢道。

    房地产商几番爽约 无辜业主愤而起诉

    李某等106名原告于2008至2009年间陆续与被告泸州某公司签订商品房预售合同，约定被告于2010年3月30日前交房，并于交房后60日内申请办理《房地产权证》，同时约定各方违约责任。

    截止2010年7月，被告仍不能交房且提供办证手续。绝大多数业主因着急用房，无奈入住，不久即发现小区的生活设施存在诸多问题：三天两头停电、断水，电梯故障不断、甚至停运，业主怨声载道。部分业主采取过激行为，数次围攻被告办公场所，多次在重要会议、重大赛事举办期间围堵交通要道，项目负责人屡次承诺整改屡次爽约。万般无奈之下，业主集体与万州某律所签订风险代理合同，于2011年8月28日向忠县法院起诉，请求判令被告支付违约金。

    积极保全抚情绪

    为避免矛盾进一步激化，在被告项目负责人推诿约谈的情况下，承办人多次到其工作地点敦促办理《房产权证》和完善生活设施。顶着被告四处信访的压力，数次辗转奔波于重庆、四川多地采取保全措施。同时，牺牲周末、节假日休息时间，深入小区，到业主家中“串门”，了解小区情况，安抚业主情绪，引导其合法合理表达诉求。一名业主由衷感叹道：“法官，你们每回来都是下班时间，记不清你们来了多少回。案子在你们手里，我们放心！”在承办人努力下，双方提出私下和解。

    各执一词不相让 和解良局变僵局

    不久，双方表示意向悬殊太大无法达成协议。被告认为，违约金已通过免除部分物管费、水电费的形式予以部分赔偿。小区共有业主700多户（尚有600多户业主未起诉），房屋价款多在12万至24万元之间，故原告要求每户高达6万至12万的违约金不合理也无法承受。原告代理人认为，被告违约就应当支付违约金，至于被告能否承受以及未起诉业主利益能否保障在所不问。双方都只站在己方角度考虑问题，互不相让，和解陷入僵局。

    细心调查找突破 多渠道调解效果好

    承办人细心地发现多数业主的真实诉求并非风险代理人坚持的高违约金，当即决定“绕过”代理人，利用各种渠道联系业主，挨家挨户做工作。业主行动不便，承办人就上门调解；业主避而不见，承办人就“三顾茅庐”；业主在外务工，承办人就通过物业、居委寻求电话、QQ取得联系；业主工作时间不便联系，承办人就加班加点配合其时间安排；对违约金之外，法院不能调整而业主反映强烈的问题，承办人通过联系小区业主委员会，协助业主委员会与被告达成协议，促使被告尽快改善小区环境。

    从2012年4月初至8月底，承办部门长期无休，共计上门调解11次、电话调解317次、短信调解24次、QQ调解7次，约谈被告、督促迅速完善生活设施和办证手续41次。

    截止2012年9月，9案原告撤诉，79案原告与被告签订调解协议，18案坚持要求判决的原告也服判息诉。这一事关106户业主安居乐业的群体性诉讼案件，在承办人不懈努力和耐心调解下，达到了案结事了、服判息诉的完满效果。（记者 徐伟 通讯员 李骏）