由于历史的原因，中山早期兴建了一大批住宅小区。这类小区完全敞开，又无正规物业管理，因此成了“无人管理”的真空地带，盗抢案件频发、卫生条件差、绿化树枝没人修剪、公共设施无人维护。
不过，东区花苑社区的外经委宿舍旧小区却是个例外。20年来，他们通过自选“梯长”来打理小区，小区管理做得井井有条，堪比正规物业公司。其具体做法，很值得作为一个典型个案来剖析深挖。据悉，东区目前已在逐步推广该模式。专家也认同该模式，认为其为动员群众力量的社会管理创新形式，值得同类型的老旧小区借鉴。
起源：治安差无奈自己管自己
今年80多岁的陈伯是整个居民小组最早的发起人和负责人之一。据其介绍，该小区原是市外经委的宿舍，小区虽有八栋楼，但每栋楼仅4户人家，因此整个小区也只有32户，居住在这里的都是一些外经委的干部职工。由于是单位分配的宿舍，没有人管理。初时，大家没有意识到小区管理的重要性，直到1993年，小区发生了几起入屋盗窃案，大家才意识到只能自己管自己。
“我们把整个小区的32户居民集中在一起，开始选‘梯长’。每栋楼推举出1位，就这样产生了8位‘梯长’。然后再从8位‘梯长’中选出两位总负责人，负责收管理费和记账。所选‘梯长’都是退休职工。”
“后来小区再未发生过大的治安问题。”陈伯介绍说，整个小区建立“梯长制度”20年来，都是摸着石头过河。8位“梯长”负责向居民征收管理费，收取管理费之后就用于小区的保安工资、卫生清洁、绿化修缮等。如果碰上一些大的问题，例如物业费涨价和一些重大的治安方面的问题等，会召集居民开会一起讨论。
做法：换个灯泡都要登记在册
年近七旬的杨姨负责管账，记者在账本上见到，整个账目非常细致，何时换个灯泡都被详细记录在册。杨姨说，自己以前有在居委会工作的经验，因此对于她来说也没有什么难度，但是要多想点法子来减少开支。
杨姨的法子很多。小区内的公共照明不少，电费是一项不少的支出。2009年政府出台优惠政策，中山居民可以平价购买节能灯，杨姨就马上向几位“梯长”借来身份证，跑到居委买了60个节能灯泡，用于小区的公共照明，而且还根据位置来选择瓦数。“转角位的我们就用11瓦的、普通位置的我们就用9瓦的，这样就可以省下不少电费。”
杨姨说，这些账目他们每年都会向大家公布，甚至详细到用了多少个灯泡，用了多少颗电池。这么多年下来，杨姨最大的感触就是一定要账目透明才能获得大家的信任。
困难：难找接班人
记者了解到，目前最困扰他们的问题是谁来接班。杨姨介绍说，整个居民小组的成员大部分都已经年过70岁，而陈伯已80多岁，20年来，“梯长”的位置一直都是由他们8位来担任，找谁来接班成了困扰他们的一个大问题。杨姨说，现在小区的居民以老人家居多，而小区长大的年轻人都已经搬出去居住。现在小区很难找到条件适合的人来接任。但陈伯却认为，只要将整个“梯长”的制度完善，招人来做没有问题。
居委会推广：已选200位“梯长”争取全覆盖
据悉，对于外经委宿舍小区通过自选“梯长”，实施居民自治的特色制度，东区拟逐步推广。在今年5月召开的东区全民治安工作会议上，该区为花苑社区选出的首批136位“梯长”颁发了聘书，发放了工作证，动员其义务协调每梯各楼层的治安宣传、防盗设施维护、卫生等工作。
社区居委会主任吴锡良介绍称，他们对首批136位“梯长”的角色定位为义务治安员、信息宣传员、义务消防员、纠纷调解员和管理员。“这些‘梯长’都是志愿的，义务的，不发工资。”
吴锡良透露，经过几个月推广，目前花苑社区的“梯长”人数已壮大到200位，已给其中156位颁发了聘书。而接下来，他们力争将社区内373栋楼全覆盖。
专家看法：值得同类型老旧小区借鉴
中山市委党校公共管理教研室的黄振辉博士认为，该模式有效地解决了非封闭式老旧小区的“无人管理”通病问题，在目前一时难以将所有老旧小区彻底“封闭化”、“物管化”的情况下，该模式不失为一种值得推广的好模式。其最直接的意义在于此种社会管理创新，最大程度上动员了群众的力量，让大家都参与到社会管理中来。从而降低了社会管理成本，减轻了社区管理政府“一肩挑”的负担。
黄振辉称，该模式与网格化管理模式属于同一理念。网格化管理就是将整个小区划成一个个的小方格，一个小方格大概是几十户，每个方格选出一个网格单元人来，让其负责方格内的治安、环境卫生、社会矛盾协调等方面的工作。由于“包产到户”和“管理到人”，因此效果会更好。而针对部分老旧小区人多混杂，难以实施该模式的情况，他认为，可先创造条件，将小区住户“组织化”，彼此先熟悉起来，比如像长三角地区外来工社区一样成立各种自治组织，让其中的优秀党员、团员发挥作用，“再经过组织化后，整个社区的资源就动员起来了”。